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송승훈 남양주 광동고 국어교사
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중앙 “물량 늘려 시장 원리로”…한겨레 “정부 나서 가격 통제를” 단계 1 공통 주제의 의미 집값이 높아지면 사회 전체가 불안정해진다. 집값과 전월세가 크게 오르면 파업과 노동쟁의가 많아진다고 통계가 나와 있다. 주거비용이 높아지면, 사람들이 임금을 올려달라고 요구하기 때문이다. 집값이 뛰면, 기업이 물건을 만드는 비용이 높아지기에 물건값이 비싸져서 소비자는 더 비싸게 주고 사야 한다. 부동산값이 오르면, 그 영향이 사회 구성원 전체에게 미친다. 정부는 ‘전월세난의 원인이 매매 시장의 침체’에 있다고 본다. 주택 거래가 활발하게 되도록, 여러 채 집을 가진 사람이 집을 팔 때 많이 내는 세금을 줄여주겠다고 한다. 집을 살 수 있는 여건인 사람들이 집을 사면, 전세 수요가 줄어들어서 이 상황이 나아진다고 본다. 주택 거래가 활발해지면, 전셋집이 시장에 더 공급되리라 여긴다. 단계 2 문제 접근의 시각차 중앙은 이 부분에서 정부와 생각이 비슷하다. 중앙은 다주택자 양도세 중과를 완화해서 ‘매매 수요와 전·월세 물량을 늘리는 방안’을 고민하자고 한다. 임대사업자를 나쁘게 보지 말고 ‘이들이 주택을 매입해 임대물량을 적극 늘려야 전·월세 시장의 안정을 꾀할 수 있다’고 한다. 한겨레는 다주택자가 집을 팔 때 세금을 줄여주는 방법에 반대한다. 이 정책이 ‘집 없는 서민들보다 주택 공급업자와 다주택자에게’ 혜택이 간다고 본다. 한겨레는 지금 전월세난이 거래 부진에서 온다고 보지 않는다. 집 소유자가 전세를 월세로 바꾸는 것은 어떻게 하기 어려운 시대의 흐름으로 본다. 장기적으로는 중앙도 집값이 더 오르지 않기에 ‘전세제도는 언젠가 퇴장해야 할 운명’이라고 같은 진단을 한다. 한겨레가 말하는 대책은 전월세 상한제이다. 이 제도는 현재 2년으로 되어 있는 전월세 계약 기간을, 집을 빌리는 사람이 원하면 한번 더 늘릴 수 있게 하고 ‘인상률을 연 5% 이내로 제한’하는 것이다. 하지만 중앙은 전셋값 상한제에 반대한다. ‘시장을 왜곡시켜 전세 물량이 사라지거나 월세 전환을 강요할 수 있기 때문’이다. 한겨레는 여기에 전셋값 상한제만이 아니라 월셋값 상한제를 같이하면 괜찮다고 한다. 법 시행 전에 집주인이 갑자기 전월세를 크게 올리면 어떻게 하느냐는 걱정에 대해서는 ‘계약 갱신을 한 차례 보장하고 인상률을 제한’하면 문제가 예방된다고 본다. 두 신문의 공통점은 정부의 전세 대출 확대가 오히려 역효과를 낸다고 문제 삼는 부분이다. 대출금이 늘어나면 ‘전세금을 쉽게 올리게 하는 부작용’이 나타난다고 한다. 나중에 집주인이 세입자에게 전셋돈을 되돌려주어야 하는데, 액수가 커진 전셋돈을 돌려주지 못하는 문제가 생길 수도 있다. 중앙은 ‘전세대출 급증으로 가계대출의 위험도 높아진다’고 우려한다. 그리고 공공 임대주택을 많이 늘리는 게 근본 대책이라고 하는 점에서도 두 신문은 관점이 같다. 임대주택은 영국이 20%, 스웨덴과 핀란드가 18%, 프랑스는 17%, 덴마크가 19%이다. 한국은 고작 5%이다. 유럽에서는 국가가 주택을 20% 정도 갖고 있으면서 시장에 싸게 공급해서 주택 가격을 안정시킨다. 임대주택 확대는 우리나라에서도 정부가 들어설 때마다 꼭 하겠다고 했지만, 정권 후반기로 가면서 늘 흐지부지되곤 했다. 부동산에서 큰돈을 버는 세력들이 빌려 쓰는 집보다 사고파는 집을 더 공급하도록 영향력을 행사한 까닭이다. 단계 3 시각차가 나온 배경 전월세 문제에서 중앙과 한겨레의 큰 차이점은 시장과 국가에 대한 관점이다. 중앙은 시장 원리가 작동하게 하자는 쪽이다. 이 관점에서는 국가 개입은 되도록 소극적으로 하게 된다. 주택 거래를 활성화해서 전세 공급 물량이 늘어나면 전셋값이 안정화된다고 본다. 한겨레는 국가가 직접 개입해서 가격을 제어하자는 쪽이다. 이 관점에서는 시장이 어지러워졌을 때 국가가 개입하지 않으면 약자가 심하게 피해를 본다는 생각을 하고 있다. 두 신문은 모두 시장의 힘이 세다고 본다. 중앙은 시장의 힘이 세서 국가가 개입하면 일이 어그러지기 쉽다고 보고, 약자를 도우려면 시장의 흐름 안에서 시장을 활성화되도록 해야 한다고 여긴다. 한겨레는 시장 논리에 따르면 자본이 많은 사람이 가난한 사람보다 압도적으로 세기에, 약자를 도우려면 시장의 흐름에 맡기기만 하지 말고 강자를 통제하고 시장 규칙을 바로잡아야 한다고 여긴다. 다른 나라 사례가 참고가 되겠다. 한국의 셋방 사는 가구는 80%가 5년에 한번씩 이사를 한다. 이 중에서 절반은 2년에 한번씩 옮겨간다. 독일은 셋방 사는 가구가 평균 13년을 같은 집에서 산다. 이 중에서 4분의 1은 20년 넘게 같은 집에서 산다. 주거 안정성이 다르다. 집주인과 세입자와 공무원이 함께 자리해서 사회적 합의로 집세를 정한다. 독일은 몇년에 한번씩 집세가 조정되는데 한번에 20%가 상한선이다. 현재 한국은 제한이 없다. 집 장사를 하는 회사가 개인에게 집을 팔 때는 그 전에 살던 사람에게 10년간 세들어 살 권리를 인정한다.
[추천 도서]
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부동산 계급사회
손낙구 지음, 후마니타스 펴냄
2008년 손낙구는 민주노총 대변인 출신으로 진보진영에서 부동산 관련 정책 전문가다. 그는 전월세 대책으로 10년 계약갱신청구권 보장, 물가 상승률을 고려한 전월세 인상률 상한제, 전세의 월세전환율 10% 상한제, 방이 안 빠져서 보증금을 못 받아 이사를 못 하는 일을 해결하는 전월세금보증센터, 전세금 떼이는 일을 막는 최우선 변제금을 4000만원으로 높이는 정책을 제시한다. 주택정책의 오해와 진실
박재룡 지음, 삼성경제연구소 펴냄
2009년 박재룡은 연구소인 삼성경제연구소 수석연구원으로 보수진영에서 부동산 정책 전문가다. 수요억제 정책과 공급확대 정책을 함께 추진하면서 주택시장 여건에 맞추어 두 정책을 알맞게 섞어야 한다고 한다. 세금을 무겁게 매기는 정책보다는 반시장적인 규제를 완화해서 주택시장의 기능이 회복되게 하자고 한다. 개인 소유의 잉여주택을 장기임대주택으로 활용하자고도 한다.
[키워드로 보는 사설]
전월세 전세는 전세계에서 대한민국에만 있는 제도이다. 다른 나라에서는 집을 빌려 쓰는 사람이 보통 월세를 내고 산다. 집값이 몇십년 동안 계속 올랐기에 한국에서 이런 제도가 생겼다. 은행에서 돈을 빌려서 집을 산 뒤에 전셋값을 받아 대출금을 갚으면 대출금 이자보다 집값이 더 올라서 이익을 보는 구조가 있었다. 이런 사회 구조가 있었기에 실제 그 집이 다 필요하지 않은데도 여러 채 집을 구입해서 이익을 보려는 투기 열풍이 불었다. 하지만 이 구조는 영영 지속될 수 없었다. 돈이 된다는 생각에 계속 집을 짓고 팔다 보니 필요보다 더 많이 집이 지어졌다. 2009년 조사 자료를 보면 1302만가구가 집이 필요한데, 지어진 집은 1446만채가 있다. 수요보다 공급이 더 많아져서 144만채나 집이 남는다. 수치로 환산하면 주택 보급률이 111%가 된다. 게다가 저출산으로 인구가 늘지 않는 상황이다. 그러자 집값 오르기가 멈추었다. 집값이 떨어지자 주택 투기로 돈을 벌려는 사람들에게 문제가 생겼다. 대출을 받아 집을 샀는데 집값이 떨어지니까 대출금 이자와 집값이 떨어진 만큼 손해가 났다. 대출금과 전셋돈을 빼고 나면 남는 돈이 거의 없게 되는 경우도 있어서 집 가진 가난한 사람이라는 뜻으로 ‘하우스 푸어’라는 말이 널리 쓰이게 되었다. 이런 상황에서 집주인은 전세를 월세로 돌려서 은행금리보다 높은 월세 수익을 얻으려 한다. 그 결과로 전세가 줄고 전셋값이 크게 뛰었다. 이것이 현재 전세난의 배경이다. 현재 집이 남는 상황인데도 한국 사람 10명 중 4명이 남의 집을 빌려서 전월세로 산다.
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