[기고] 참여정부의 참담한 부동산 시장 / 김용희

김용희/서울사이버대 부동산학과 교수

기고

파주와 은평발 아파트 고분양가 바람과 검단을 진앙지로 한 토지 선투자의 회오리가 수도권을 강타하고 있다. 모처럼 온 서울 강북 아파트 가격 상승세 뒤켠에서, 신도시 후보지로 거론된 지역의 땅값과 강남 지역의 아파트값도 은밀히 오른다.

요즘 수도권의 집값과 신도시 후보지의 땅값은 시세가 정해지지 않는다. 자고나면 뛰고, 시간마다 뛰고, 어제 나온 매물은 지난날의 것이 되고, 그저께 계약한 매물은 배상하고 해약된다. 온통 난리고 법석이다. 몇 천만, 몇 억원씩 뛰는 집값과 땅값 앞에서 학문도 이론도 정책도 아무 소용이 없다. 정책당국자의 말 한마디에 수천, 수만 사람들이 가슴 설레이는 밤을 보낸 지가 벌써 수일째다. 웃음 뒤에 오는 집 없는 이들의 삭이지 못할 참담함은 입안자들의 ‘정책 오류’라는 한번의 송구함으로 보상되어 버리고, 그 부담을 안은 이들의 긴 상실감은 현재도 진행형이다.

개인 이기주의는 집단 이기주의로 진화하고, 침해받지 않고 영원한 평화를 누리고자 하는 이들은 하나의 깃발 아래 모인다. 부동산 가격이 천방지축으로 뛰니 집마련 못한 서민들은 밤낮으로 시장을 뛰고 서민들의 가슴은 만갈래로 뛴다. 이제 집없는 서민의 내집마련 꿈은 더욱 멀어져가고, 자가주택 보유율이 50%대인, 그래서 절반이 집이 없는 우리네들은 그 자손까지 집을 가질 희망마저 잃어가고 있다. 그러나 공동의 선과 사회적 정의와 정부라는 합의된 틀 속에서 최선의 방안을 모색하기 위하여 부동산 문제에 대한 통념이나 거짓 논리를 다시 한 번 조목조목 되짚어볼 필요가 있다. 더 이상의 왜곡과 음모를 최소화하고 형평성을 최대화하도록 ….

문제1. 양도소득세 부담 때문에 부동산을 팔지 못한다? 답=양도소득세는 불로소득의 환수 논리로 설명되어야 한다. ‘불로소득의 환수’라는 가치는 다른 어떤 가치보다 높다.

문제2. 종합부동산세는 세금폭탄이다? 답=10억원 아파트의 종부세는 4억원에 대해서만 납부하면 된다. 10억원짜리 아파트가 참여정부 출범 후 공식 통계로 보더라도 서울 강남의 경우 14억으로 올랐다(실제로는 약 두 배). 연 1%인 1000만원을 납부한다고 하더라로 양도차익 4억이면 40년을 납부한다. 40년 뒤 아파트값은 또 어떻고?

문제3. 부동산가격을 안정시킬 목적으로 부과되는 보유세는 부동산가격 하락에 일회성의 영향만 끼칠 뿐이다? 답=취·등록세에 대해서는 타당할 수 있는 말이다. 그러나 매년 부과되는 재산세와 종합부동산세에 대해서는 그렇지 않다.

문제4. 현 정부의 잇단 선거 실패는 부동산 세금의 부담 때문이다? 답=오히려 세금정책이 아무런 역할을 하지 못하기 때문일 게다. 6억원 이하의 주택에 거주하는 서민이 98.8%이다.

문제5. 분양원가 공개는 시장원리에 반한다? 답=주택은 공공재적 성격을 가진다. 분양원가 공개가 공급업체의 이윤을 감소시킬 수는 있어도 공급 자체를 감소시키지는 않는다.

문제6. 임대주택의 공급을 계속 늘리겠다? 답=역대 정부의 한결같은 약속에도 불구하고 현재 임대주택비율은 겨우 2%에 지나지 않는다. 주택을 사회재로 접근하는 독일과 근로자주택 개념으로 출발한 영국의 공공주택을 참조해야 한다.

이제 결론이다. 주택공급은 대폭 확대돼야 하고 공급가격은 크게 낮춰야 하고, 정부와 지자체는 원가를 선도적으로 낮추어야 하고(주공·토공은 공(公)이다), 부동산 관련 보유세 부담은 더욱 증가돼야 하고, 임대주택은 말로만 확대하지 않아야 하고, 나대지를 제외한 토지에 대해서도 종부세는 부과되어야 한다.

김용희/서울사이버대 부동산학과 교수