[기고] 토지보상가와 부동산거품 / 김용희

김용희 서울사이버대 부동산학과 교수

기고

참여정부 출범 이후 토지보상비 지급 실태를 보면, 최근 3년간 37조원이 지급되었으며 향후 2년간에도 30조원 정도가 추가로 지급될 예정이다. 이런 막대한 보상금은 다시 부동산시장으로 돌아와 부동산 투기의 악순환을 만들어 낸다. 높은 보상가는 아파트의 공급원가를 높여 분양가를 높이는 것은 물론, 보상금은 다시 부동산시장으로 회귀하여 아파트 가격과 토지 가격을 높인다.

현 정부 출범 이후 ‘행정중심복합도시특별법’, ‘혁신도시법’, ‘기업도시특별법’, ‘폐광지특별법’ 등 개발과 관련해 국회에서 처리된 특별법만 무려 7개다. 문민정부와 국민의 정부 시절에도 개발을 위한 특별법은 제정되지 않았다.

그리고 각종 개발 시 토지보상의 근간이 되는 현행 토지보상법을 보면 ‘제67조(보상액의 가격시점 등) ①보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시의 가격을 기준으로 한다. 제68조(보상액의 산정) ①사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하고자 하는 경우에는 감정평가업자 2인 이상에게 토지 등의 평가를 의뢰하여야 한다’고 규정하고 있다. 따라서 일반적으로 보상 기준시점은 가격이 상승한 이후 시점이 기준이 되며, 보상가격은 투기가 진행된 이후의 시가에 근접한다. 신행정수도특별법 시행 과정에서도 후보지를 선정하지 못해 2002년 1월1일이 기준이었던 토지보상 기준시점이 재조정 과정에서 2005년 12월31일로 변경됐다. 그동안 땅값은 대폭 뛰어올랐다.

결과적으로 참여정부는 일부 지역 피수용자의 재산권 보호를 위해 나머지 전 국민의 재산권을 상대적으로 저감시키는 결과를 가져왔다. 가을산의 조그마한 불씨는 온 산을 태운다. 높은 보상가의 불씨는 인근 지역의 땅값을 상승시킴은 물론 전국의 부동산 가격에 영향을 끼친다. 부동산 가격과 주택 가격이 상승하면 무주택자에게는 상대적 손실이 발생한다. 무주택자들의 상대적 피해와 간접적 손실은 직접 피부로 느끼지는 못하지만 사실상의 손실이기는 마찬가지다. 집 한 채 없이 살다가 통장에서 몇천만원의 빚이 갑자기 발생하는 것과 사실상 같은 피해를 당한 사람이 수백만 가구라면 ‘부동산 민란’이 일어날 수도 있다는 가정이 가능하다.

서울 삼성동 아이파크 55평형의 3년 전 분양 당시 값이 7억여원이었으나 현재는 30억원대다. 서울의 아파트 평균 가격이 한 채당 5억원을 웃돈다. 한국의 토지를 모두 팔면 캐나다를 여섯 번, 프랑스를 일곱 번, 그리고 미국의 절반을 살 수 있다고 한다. 혹여 거품이 있다면 거품은 반드시 꺼진다는 속성을 가지고 있다. 그 시기가 문제일 뿐이다.

몇 년 뒤에야 입주할 아파트의 공급원가를 낮추겠다는 정부의 대책으로는 현재의 부동산시장 가격안정에 거의 효과가 없다. 지금 당장의 수요를 줄일 대책이 수립되어야 한다. 3주택 이상 소유자가 16만 가구를 웃돌고 그 주택 수가 90만 채라면 다주택 소유자에 대한 금융·세제상의 대책도 있어야 한다.

참여정부의 세제정책은 아직 그 효과가 발휘되지도 않았다. 일부 신문과 방송은 걸핏하면 ‘부동산 세금폭탄’이란 단어로 시행하지도 않은 정책을 폄하하고 종결시키려 한다. 부풀려진 부동산 시장가격은 본래의 가치만큼 하향되어야 한다. 아파트의 시장가격을 부풀리는 주범이 되는 높은 분양원가는 공개되어야 하고 부동산시장에 거품의 불씨가 되는 높은 토지보상가를 낮출 수 있는 제도도 치밀히 준비되어야 한다. 그래서 언젠가 거품이 꺼질 때 올지도 모를 더 큰 후유증을 대비하고 경계해야 한다.

김용희 서울사이버대 부동산학과 교수