집값 가장 큰 변수는 금리

■ KDI 차문중 연구원 보고서

부동산값에 가장 큰 영향을 주는 변수는 금리이며, 따라서 정부가 금리정책을 바꿀 때는 부동산시장에 줄 영향부터 따져봐야 한다는 지적이 나왔다.

한국개발연구원(KDI)의 차문중 연구원은 20일 발표한 ‘주택시장 분석과 정책연구’란 보고서에서, “금리, 경제성장률, 통화량, 정부정책 등이 집값에 주는 영향을 분석한 결과, 이 가운데 금리가 직접적이고 전방위적으로 집값에 영향을 주는 것으로 나타났다”고 밝혔다. 보고서는 또 “금리 하락이 집값을 올리는 현상은 서울에서 더 강했으며, 금리로 인한 영향은 시간이 지나도 쉽게 사라지지 않았다”고 설명했다.

영향 직접적·전방위적인데다 오래가
금리정책 바꿀때 주택시장 고려해야
최대변수는 전셋값…안정 필요

보고서는 또 “부동산 가격들 가운데서는 전세값의 변화가 부동산시장 전반에 걸쳐 가장 큰 영향을 주기 때문에, 서민들의 주거 안정을 위해서는 전세값 안정이 무엇보다 중요하다”며 “특히 요즘처럼 매매값 대비 전세값 비율이 높은 것은 분배에도 매우 부정적인 영향을 끼친다”고 지적했다. 보고서는 “현재 전국적으로 보면 아파트 매매값이 전세값의 평균 1.75배 안팎이어서 아파트값에 거품이 많이 끼어 있다고 결론짓기 어렵지만, 서울 강남 등 일부 지역의 매매값은 전세값의 3배에 이르는 점은 주택 가격에 위험 요인이 있음을 시사하고 있는 것”이라고 설명했다. 보고서는 이어 “매매값과 전세값 사이에 격차가 큰 것 역시 실질이자율이 낮기 때문”이라고 강조하고, “이를 해소하려면 투자 활성화로 실질이자율이 올라가게 하는 것이 자연스런 해법이지만, 부동산 관련 실효세율을 높이는 것도 한 방법이 될 수 있다”고 설명했다.

한편, 보고서는 1987년 2분기부터 2003년 2분기까지 ‘10·29 부동산 종합대책’ 이전의 부동산 정책과 부동산 가격 변화를 살펴봤더니, 부동산 투기를 억제하는 정책이 나와도 집값은 계속 상승하고 부동산경기 활성화 정책 역시 집값을 올린 증거는 없는 것으로 나타났다고 지적했다. 정부의 부종산정책이 실제로는 별 효과를 거두지 못했다는 것이다. 보고서는 이런 이유에 대해 “정부 정책이 부실했거나 또는 정책이 최적의 시행 시기를 놓쳤든지, 아니면 정부가 경제주체들의 신뢰를 잃어 정책이 언제라도 철회될 것이라는 인식을 심어주었기 때문”이라면서도, “다만 정책에 대한 시장의 반응이 시차를 두고 일어났을 가능성은 있다”고 설명했다.

차 연구원은 10·29 대책 이후 한동안 얼어붙었던 주택시장이 최근 강남 일부의 재건축 아파트를 중심으로 반등할 기미를 보이는 이유에 대해 “정부가 지나치게 위축된 부동산 거래를 활성화를 위해 새로운 대책을 내놓을 것이라는 기대에 따른 것”이라며 “이는 경제주체들의 정책 신뢰도가 아주 낮음을 보여주는 사례”라고 지적했다.

정남구 기자 [e-mail]