교통 좋아지는 지역 미분양 아파트 찜하라

용인시 구성읍에 들어서는 동백 I PARK 조감도.

최근 경기 회복 기대감이 커지고 있다. 경제의 발목을 잡는 환율, 유가 등 변수가 있지만, 소비심리가 살아나고 경제지표들도 회복세를 반영하고 있다. 투자심리가 살아나면 금융, 주식에도 자금이 유입되겠지만 부동산 역시 무시할 수 없는 투자처이다. 특히 지난 한 해 동안 정부의 강력한 집값 안정대책으로 아파트 거래시장이 침체되면서 일반 아파트시장보다 신규 분양시장이 큰 타격을 입은 탓에 미분양 물량이 비교적 많은 편이다. 이들 단지 중에는 현 시점에서는 경쟁력이 떨어지지만, 장기적으로 보면 훌륭한 내집 마련 또는 투자처가 될 만한 단지들도 포함되어 있다. 특히 교통여건이 개선되는 지역이라면 기본적인 투자리스크는 줄어든다고 볼 수 있다. 수도권 복선화사업과 지하철이 연장되는 지역의 미분양 단지를 눈여겨보자.

청량리-회기-구리-도농-덕소 구간
중앙선 복선화 1단계 연말 완공 예정

수도권 동북부 지역에서 가장 큰 교통 개선 효과가 기대되는 사업 중 하나는 단연 중앙선 복선화사업이다. 중앙선복선화 사업은 청량리에서 구리, 도농을 거쳐 덕소까지 17.8km를 복선 전철화하는 것으로, 개통되면 지역 주민들은 덕소까지 전철을 이용할 수 있다. 덕소-청량리간 예상소요시간도 15분 정도로 경기 동북부 지역의 서울 접근성이 매우 높아질 전망이다. 특히 덕소와 남양주, 구리 지역 주민들의 수혜가 예상된다. 당초보다 완공 목표시기가 다소 늦춰지긴 했지만, 올 연말에는 1단계 사업이 일단락될 것으로 보여 올해 관심을 가져볼 만하다. 덕소에서 원주 간 2단계 사업은 2007년에서 2008년에 완료될 예정이다. 2단계까지 완료되면 원주에서 서울까지 전철 이용이 가능해진다. 현재 서울 동북부 지역은 행정구역상은 서울과 인접해 있지만, 도로여건이 좋지 않아서 상대적으로 다른 지역에 비해 관심이 높지 않았고, 가격도 저평가되어 있는 경우가 많다.

이들 지역의 대표적인 미분양 단지들로는 남양주시 와부읍 동부센트레빌과 역시 와부읍의 경남아너스빌이다. 동부센트레빌은 총 1220가구의 대규모 아파트단지다. 평형은 32, 34, 38, 50, 53평형 등 중대형으로 구성되어 있으며, 대단지 아파트라 단지 내 공원 및 광장, 휘트니스센터 등 부대시설들이 잘 갖추어져 있다. 2006년 12월 입주 예정으로 34평형이 전체 물량의 15~18% 정도 남아 있다. 34평형 분양가는 2억7300만원이다. 특별분양조건으로 계약금 10%, 중도금 50%, 이자후불제, 발코니-새시 무료 등 다양한 혜택을 받을 수 있다.

또 총 297가구 규모의 경남아너스빌은 26A, 26B, 33평형대로 이루어져 있다. 입주는 2007년 2월 예정이다. 잔여 물량은 26A평형이 19가구, 26B평형이 2가구, 33평형이 17가구 정도 남아 있으며, 분양가는 26형은 1억9170만원, 33평형은 2억4997만원선이다. 특별분양조건이 다양한데 계약금 10% 분납, 중도금 40% 무이자, 1~3층은 계약시 새시를 무료로 설치해 준다. 중앙선 덕소역에서 걸어서 5분거리다.

용인
분당선 연장, 용인 경전철사업 호재

최근 용인은 판교 신도시 개발 기대감으로 아파트값이 오름세를 보이고 있다. 지난해 죽전지구의 입주와 함께 주변의 아파트값이 비교적 큰 폭으로 하락했지만, 올 들어 대부분 회복세를 보이고 있다. 특히 용인은 서울과 충청권 등 개발축에 놓여 있는 지역이기 때문에 앞으로도 각종 개발 호재가 이어질 것으로 전망되고 있다.

이 중 분당선 연장사업은 분당 오리역에서 수원역 간을 잇는 복선전철 건설사업으로 총 길이는 20.69km이다. 오리, 죽전, 구성, 구갈, 상갈, 영통, 수원역 등 7개 역으로 구성되며 1조244억원의 사업비가 책정된 대공사다. 2008년까지 완공을 목표로 하고 있는데 수지 죽전역까지 1.8km 구간이 연내 1단계 준공을 예정으로 공사가 진행되고 있고 2단계는 2008년에 구갈역까지, 3단계는 2010년에 수원역까지 연장 개통될 예정이다.

용인 경전철사업은 2008년까지 추진될 예정으로 기흥 구갈-포곡 전대 노선까지 이어지는 18.47km 연장공사다. 15개 역사와 차량기지 1개가 들어서며 민관공동출자로 총 7천억원 정도가 소요되는 대공사다. 분당선 연장 구갈역부터 강남대, 어정, 동백, 삼가, 시청, 용인, 보평, 둔전 등을 거쳐 전대역까지 이어진다.

이 두 사업이 완공되면 교통편이 크게 해소될 것으로 기대되는 지역은 단연 용인이다. 용인은 아직도 교통 문제 등으로 투자 결정을 꺼리는 이들이 많은 편인데 장기 투자를 고려하는 수요자들에겐 희소식이 아닐 수 없다. 용인 지역엔 중대형 미분양 물량이 다소 남아 있다.

먼저 용인시 상현동 수지8차IPARK를 들 수 있다. 총 895세대로 14개동, 15~20층 규모다. 41, 51, 61평형대로 이루어져 있으며 입주는 2006년 8월 예정이다. 잔여 물량은 61평형이 15가구 정도 남아 있고 분양원가는 5억1330만원이다. 계획 중인 신분당선 수지구간 연장과 서울 양재-영덕간 직통도로 개통(2007년 예정) 등으로 수혜가 예상된다.

다음으로는 구성읍의 동백IPARK를 꼽을 수 있다. 총 313가구로 40, 48, 55평형대 중대형으로 구성된다. 분양가가 40평형은 3억906만원, 48평형은 3억7690만원, 55평형은 4억4105만원선으로 분당선 연장구간과 연결되는 경전철 어정역(2008년 개통 예정) 인근에 들어설 예정이다.

오산, 평택, 천안 등
서울-천안간 경부선 복선전철 추가 개통

1월20일 개통된 서울-천안간 전철은 2003년 4월 말 개통된 수원-병점 구간에 이어 병점-천안간 47.9km를 연장 완공한 사업으로 이번 개통역은 오산, 송탄, 서정리, 평택, 성환, 직산, 두정, 천안 등 8개 역이다. 추가 개통 예정인 4개 역(세마, 오산대, 진위, 지제)은 현재 공사 중으로 내년 말께면 추가 운행이 가능할 예정이다.

이번 천안 전철 개통으로 서울까지의 출근시간이 1시간20분 정도밖에 소요되지 않으며 운임도 2300원 정도로 매우 저렴해졌다. 이에 따라 두정역 등 주요 아파트 밀집 지역의 매물이 소진되고 최근 실수요자들의 관심도 더 늘어난 상황이다. 천안, 두정역 부근으로는 물량이 별로 없고 평택 지역 미분양 물량이 다소 남아 있다.

대표적인 단지로는 평택시 포승면 모아미래도1, 2단지와 가제동의 우림루미아트가 있다. 모아미래도는 26, 33평형대로 구성돼 있고 총 915가구 규모에 12층 높이 아파트다. 입주는 2005년 12월 말 예정이다. 계약금 5%, 중도금 무이자 융자 등 특별분양 혜택이 있다. 잔여 물량은 26평형 저층이 전체 물량의 7~8% 정도 남아 있으며, 분양가는 1억1030만원이다. 천안 전철 평택역 이용이 가능하다. 또 평택시 가제동 우림루미아트는 총 590가구로 33, 38평형대로 이루어져 있다. 잔여물량은 33평형이 13가구, 38평형이 1가구 남아 있으며, 33평형 분양가는 1억6700만원이다. 입주는 2006년 7월 예정이다. 특별분양조건으로는 계약금 900만원, 중도금 무이자 40% 대출을 해준다. 서울~천안 경전철 지제역(2005말 개통 예정)과 서정역 중간에 위치해 있다. 김혜현 / 부동산114 부장 [e-mail]

■ 개발이익환수제 도입, 희비 엇갈려

지난해부터 재건축시장을 긴장시켜 온 재건축 개발이익환수제가 5월 중 도입될 것으로 확정됨에 따라 아파트시장에도 희비가 엇갈리고 있다.

개발이익환수제를 피해갈 수 있는 강남권 재건축 단지들의 가격 상승 행진은 계속되는 반면, 개발이익환수제 적용을 받아 임대 아파트를 지어야 하는 재건축 초기사업 추진 단지들은 가격 하락을 피할 수 없는 상황이다. 통계적으로 보면 개발이익환수제 도입이 확정된 후 한 주 동안 서울의 재건축 아파트의 가격 변동률은 0.03%, 수도권은 -0.03% 하락했다.

서울 재건축이 오름세를 기록한 것은 예비안전진단(-0.7%)과 정밀안전진단(-0.3%) 단계의 사업 초기 아파트값은 하락한 반면, 사업시행인가와 이주·철거 단계는 오히려 올랐기 때문이다. 특히 개발이익환수제를 간발의 차이로 비껴갈 수 있는 사업시행인가 단계의 아파트값은 1주간 평균 1.1%나 올랐다. 구별로도 저밀도지구 등 재건축사업 추진 속도가 비교적 빠른 송파구와 서초구는 각각 0.35%와 0.28% 상승한 반면 둔촌주공, 고덕주공 등 안전진단 정도의 사업 진척이 많은 강동구는 -0.44% 하락하면서 지난해 8월 이후 가장 높은 하락률을 기록했다.

반면 수도권 재건축 아파트는 지난 1~2월에도 서울만큼 오르지 않았기 때문에 개발이익환수제의 도입에도 불구하고 가격 변동폭이 심하지 않았다. 전반적으로 투자 수요가 줄어들면서 재건축 아파트 가격도 0.03% 하락한 정도다.

택지는 부족하고, 아파트 공급을 계속 필요로 하는 서울의 경우 노후 단지를 재건축하려는 움직임은 앞으로도 지속될 전망이다. 하지만 최근 2~3년간 추진된 재건축처럼 개발에 따른 이익이 고스란히 조합원들에게 돌아가기는 어렵게 됐다. 웬만한 저층 아파트는 이미 재건축이 완료되었거나 추진 중이기 때문에 투자 수익성 높은 노후 단지를 찾기도 쉽지 않을 전망이다.

따라서 앞으로도 재건축에 투자할 생각이라면 재건축사업 추진이 확정된 단지를 중심으로 장기적인 관점에서 투자하는 것이 바람직하다. 지금까지는 ‘재건축’이라는 말만으로도 가격이 올랐다면, 향후 아파트 가격을 결정 짓는 것은 결국 ‘비싼 대가를 치루고도 살고 싶을 만큼 선호도 높은 생활환경’을 갖추었는가에 달려 있다. 강남 재건축이 높은 가격에도 불구하고 여전히 수요자들이 기웃거리는 것은 재건축이 완료된 시점에는 ‘강남 프리미엄’이 더 높아질 것으로 기대하는 사람들이 많다는 것을 의미하는 게 아닐까.

미래를 여는 한겨레 경제주간지 <이코노미21>