양도세 줄듯…서울 재산 · 취득세 더 부담

아파트 기준시가 4.2% 하락
투기지역 · 고가 아파트는 실거래가 과세

서울지역 아파트 기준시가가 5.1% 떨어지는 등 전국적으로 아파트 기준시가가 4.2% 떨어졌다. 아파트 기준시가는 기존 양도·증여·상속세는 물론 7월부터 ‘주택분’ 재산세를 비롯해 취득·등록·종합부동산세의 과표기준으로 새롭게 활용되기 때문에, 집값이 비싼 서울 강남지역의 세부담은 다소 늘어날 전망이다.

국세청은 2일 “신축 아파트 56만호 등 공동주택 659만호의 값이 전국적으로 하락했다”며 “시·도별로는 대전이 7.4%로 가장 많이 떨어졌고 울산이 유일하게 2.1% 올랐다”고 밝혔다. 전국 아파트의 평당 가격은 374만원으로 지난해보다 21만원 내렸다. 서울은 평당 760만원을 기록했다.

과표 실거래값에 가까워져

◇ 가격등락 특징=대전의 아파트 기준시가가 크게 떨어진 것은 지난해 큰 폭의 상승에 따른 여파로 해석된다. 대전은 지난해 행정수도 이전 등의 기대감으로 전년 대비 14%가 올라 전국에서 두번째로 높은 상승률을 기록했다. 국세청은 “울산의 아파트 가격 상승은 생활여건이 향상된 데다 주택수요가 증가한 탓”이라고 분석했다. 서울은 지난해 8.8%가 올랐지만 올해는 5.1% 떨어졌다. 특히 강남지역의 하락폭이 커서 강남구 9.5%, 서초구 9%씩 하락했다. 하지만 이는 기준시가의 시가반영비율이 달라진 게 영향을 미친 것으로 보인다. 국세청은 “지난해엔 50평이상 대형 아파트들은 실거래 가격의 90%를 기준시가로 잡았지만 올해는 80%만 반영한다”고 밝혔다. 예년과 달리 재산세 과표기준으로 활용될 경우 ‘세금저항’이 일 것을 우려한 탓이다. 국세청 관계자는 “시가반영비율 변화가 전국 아파트 기준시가 하락에 미친 영향은 미미하지만, 강남쪽 하락세엔 영향을 미쳤다”고 설명했다. 서울에선 영등포구가 양평동 재개발 추진 등의 영향으로 유일하게 1.3% 올랐다.

대전 7.4%↓ 서울 5.1%↓ 울산 2.1%↑
삼성동 아이파크 평당값 2638만원 최고

◇ 세부담 변동=일단 1월1일자 전국 아파트 기준시가가 지난해에 비해 낮아짐에 따라 양도·증여·상속세 부담은 줄어들 전망이다. 예를 들어 서울 광진구 32평 아파트를 2년 전에 샀다가 이달 말에 판다면 양도세 부담은 지난해 판 것보다 270만원 가량 적다. 올해 기준시가는 3억750만원으로 지난해 3억2250만원보다 1500만원 정도 떨어졌기 때문이다. 하지만 투기지역이나 비투기지역의 6억원대 이상 고가 아파트들은 예년과 마찬가지로 양도세가 실거래가로 과세된다. 또 지난해 고시 이후 재건축사업 인가를 받은 아파트들은 이번 가격고시에서 제외됐는데, 입주권 실거래가액이 양도세 적용 대상이다.

재산세와 취득·등록세는 기준시가 하락보다는 과세방식의 변화에 더 큰 영향을 받을 것으로 보인다. 아파트 보유자는 지난해까지만 해도 면적 등에 따라 시·군·구가 산정한 과세시가표준액에 따라 ‘건물분’ 재산세를 내고, 개별공시지가에 따라 산출한 토지분 세금을 종합토지세에 포함시켜 납부했다. 취득·등록세도 마찬가지로 건물분과 토지분이 따로 적용됐다. 하지만 올해는 아파트와 연립주택에 대해 국세청이 고시하는 ‘기준시가’가 재산·취득·등록세의 과표로 활용된다. 예년보다 실거래가에 가까운 금액이 적용되는 셈이다. 국세청 관계자는 “재산·취득·등록세 부담의 변화는 사례별로 다르다”면서도 “서울은 지방보다 비교적 불리해졌다”고 설명했다. 예년엔 ‘건물분’ 재산세엔 아파트 면적 등의 가중치가 컸다면, 이번 주택분 재산세에는 면적보다 가격이 주로 반영되는 기준시가가 적용되기 때문이다. 한 채만 보유해도 종합부동산세가 적용되는 기준시가 9억원 이상 아파트는 서울이 1만6300호, 경기도 분당이 300호 등 전국적으로 1만7천호 정도 된다. 서울에서도 강남구에만 1만1천세대가 몰려 있다.

이의신청 이달말까지

◇ 바뀐 기록들=국내에서 평당가격이 가장 비싼 아파트는 서울 강남구 삼성동 아이파크 104평형 펜트하우스인 것으로 나타났다. 아이파크 104평형의 기준시가는 27억4400만원으로 평당 2638만원을 기록했다. 총액 28억8천만원으로 최고가인 서초동 트라움하우스3 180평형(평당 1600만원)보다 평당가격은 훨씬 비싼 셈이다. 도곡동 타워팰리스3차의 103평형 펜트하우스는 24억7200만원으로 평당 2400만원이다. 연간 상승금액이 가장 큰 아파트는 서울 용산구 이촌동 의 삼성리버스위트 85평형으로 3억100만원이 올랐다. 이어 타워팰리스1차 51평형이 1년새 2억5550만원 올랐다. 각각 전년대비 29%, 32%가 껑충 뛴 것이다.

한편, 국세청은 이달말까지 홈페이지에 고시된 기준시가에 대해 이의신청을 접수한다. 신청자는 관할 세무서 민원봉사실이나 인터넷으로 내려받은 서식을 작성해 재산세제 담당과에 ‘우편’으로 내면 되는데, 인터넷 접수는 받지 않는다. 검토결과는 6월말까지 개별통지된다. 정세라 기자 [e-mail]