표준 단독주택 가격공시 의미와 전망

단독주택 기피 현상 심화할 듯

정부가 14일 전국 450만 단독주택 가격의 기준이 될 표준 단독주택 13만5천가구의 시세를 사상 처음으로 공시했다.

이 자료는 앞으로 재산세와 종합부동산세 등 보유세, 취.등록세 등 거래세의 과세 표준으로 활용될 예정인데 전체적으로 거래세와 보유세가 종전보다 오르는 가구가 많아질 것으로 전망된다.

특히 재개발지역과 강남지역의 취.등록세가 많이 오를 것으로 보여 단독주택 투자여부를 판단할 때 이같은 요인을 감안해야 할 것으로 지적되고 있다.

◆ 보유세 대도시-지방 희비 교차 = 그동안 면적을 기준으로 부과되던 보유세가시가 기준으로 바뀐다.

따라서 서울 등 대도시 소재의 고가주택은 보유세 부담이 늘어나지만 지방의 대형주택들은 줄어드는 곳이 많을 것으로 예상된다.

과세표준도 바뀌어 지금까지는 시가의 30-40% 수준인 지방세 과세표준액에서 시가의 80%선인 건교부 공시가격으로 바뀐다. 다만 급격한 세부담 증가를 막기위해 아파트와 마찬가지로 올해는 일단 공시가격의 50%만 적용되며 세부담 증가 상한선도 50%로 뒀다.

예를 들어 서울 성북구 성북동 소재 13억4천만원짜리 단독주택의 경우 과세표준이 작년 3억6천240만원에서 올해 5월부터는 6억7천만원(공시가격의 50%)으로 늘어나작년 240만원 정도이던 보유세가 올해 309만원으로 69만원 정도 오르게 된다.

여기에 이 주택은 올해부터 시행되는 종합부동산세 대상이기 때문에 종부세 과표 4억5천만원을 초과하는 2억2천만원에 대해 0.5%의 종부세율을 적용해 나온 110만원을 추가로 부담해야 한다.

따라서 보유세와 종부세의 합인 419만원이 세금이 되지만 세부담 증가 상한선 50%에 해당돼 올해는 360만원만 세금으로 내면 된다.

반면 경북 구미시 형곡동 9천600만원짜리 단독주택의 경우에는 세 부담이 완화된다.

과세표준은 작년 4천500만원에서 올해 4천800만원으로 소폭 증가하지만 세율이 낮아져 보유세는 작년 15만8천원에서 올해 8만4천원으로 7만4천원이 줄어든다.

◆ 거래세는 강남·재개발 위주로 큰폭 증가 = 정부는 올해부터 거래세율을 종전5.8%에서 4.0%로 낮췄다. 하지만 과표가 증가해 거래세는 오르는 곳이 많으며 특히 건물가치가 과소평가됐던 강남 대형주택의 경우 그 폭이 크다.

예를 들어 서초구 반포동 소재 주택의 경우 거래세가 작년에는 1천680만원이었지만 올해 5월부터는 2천272만원으로 592만원이 뛴다.

반면 앞서 예를 든 성북동 13억4천만원짜리 주택은 작년 5천353만원에서 올해 5월부터는 5천360만원으로 7만원 정도만 더 부담하면 되고 경북 구미 형곡동 9천600만원짜리 주택은 작년 477만원에서 384만원으로 오히려 93만원이 줄어든다.

또한 재개발 지역 주택도 비싼 땅값에 비해 건물값은 미미했기 때문에 이번에시세를 반영해 크게 늘어날 것으로 전망된다.

건설교통부 관계자는 "땅값은 작년에도 시가를 많이 반영했기 때문에 건물가치가 작년에 과소평가됐던 지역을 중심으로 거래세가 늘게 됐다"면서 "평균적으로 10-20% 정도 거래세가 늘 전망이다"고 말했다.

다만 올 초부터 과표가 기준시가로 오른 아파트와는 달리 단독주택은 4월30일이전에 매입하면 종전 과표가 적용돼 이후에 사는 것보다 세금을 적게 내도 된다.

◆ 단독주택 기피 현상 심화 전망 = 최근 몇 년간 아파트값이 크게 뛰면서 상대적으로 단독주택에 대한 선호도가 많이 떨어졌다.

건설교통부가 최근 발표한 `2004년 주택시장 동향'에서도 작년 한 해 동안 단독주택 가격은 3.6% 하락해 아파트(-0.6%)보다 훨씬 하락폭이 컸다. 이런 상황에서 세 부담이 증가하게 되는 단독주택들은 인기가 더욱 떨어질 것으로 전망된다고 부동산 전문가들은 전했다이다.

더욱이 투자목적으로 뉴타운 등 재개발지역의 주택을 사는 것도 매입 및 보유비용이 증가하기 때문에 투자매력이 상당부분 감소할 것으로 예상된다.

RE멤버스 고종완 대표는 "세금 부담이 늘어나 그렇지 않아도 환금성이 떨어지는 단독주택에 대한 수요는 더 줄어들어 부동산시장에 악영향을 미칠 것"이라고 전망했다.

실수요자가 단독주택을 사는 경우는 일부 고가주택을 제외하면 대부분 서민이기때문에 서민 가계에 악영향을 미칠 것으로 보인다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 "서민들이 많이 산다는 점에서 급격한 세부담 증가에 대한 보완책이 필요하다"고 말했다.

또한 주택마다 보유세 및 취.등록세가 일정한 기준없이 대폭 달라지기 때문에 시장의 혼란도 예상된다.

(서울=연합뉴스)