아파트는 까다롭게 다세대는 쉽게

‘재건축’ 개정법안 19일 시행

오는 19일부터 아파트 재건축은 지금보다 어려워지고, 도심지 노후주택 재건축·재개발은 쉬워진다. 재건축으로 용적률이 늘어나면 임대주택을 의무적으로 지어야 하는 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 시행령 개정안이 이날부터 시행되기 때문이다. 이 법 시행으로 그동안 집값 불안의 근원지로 지목됐던 서울 강남 재건축 단지 등의 높은 분양가가 집힐지도 관심거리다. 건설교통부 는 이 법이 시행되더라도 재건축 단지에 대해서는 안전진단 단계부터 철저히 점검하는 등 분양가 상승을 막기 위한 압박을 계속할 방침이다.

따라서 재건축을 추진 중이거나 준비하고 있는 아파트 단지, 노후 불량주택 밀집지역 주민들은 이런 것들을 꼼꼼히 챙겨봐야 할 것으로 보인다.

◇ 임대아파트 의무 적용 대상=50가구 이상 공동주택을 재건축 할때는 용적률이 1%만 늘어도 임대주택을 지어야 한다. 시행령 개정안을 입법예고 할때는 50가구 이상이라도 용적률이 30% 포인트 이상 증가하는 곳만 임대주택 의무 대상이었으나 강남 재건축 단지를 중심으로 집값이 오르자 크게 강화됐다. 현재 사업시행 인가를 받지 못한 재건축단지는 용적률 증가분의 25%를, 사업시행 인가를 받은 단지는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 의무적으로 공급해야 한다. 따라서 현재 재건축을 추진중인 서울 강남 압구정동 현대6차(용적률 20% 증가), 7차(23%), 한양3차(18%), 5차(24%), 원효동의 산호(19.3%), 서빙고동 미주(26.63%), 수정(22.45%), 한강삼익(3.93%), 청담·도곡 개나리4차(7.9%), 여의도 목화(14.8%), 장미(6%), 화랑(11%), 대교 아파트(24.9%) 등의 중층 아파트 단지들도 이대로 재건축을 한다면 모두 임대 아파트 의무 대상이다. 강북에서 재건축을 추진중인 아파트 단지의 용적률 증가분도 대부분 10~30% 정도여서 임대주택 의무화 대상이다.

‘50가구이상 단지’ 임대주택 의무 강화
용적률 1% 늘어도 증가분 25% 지어야
낡은주택 밀집지역엔 재건축요건 낮춰

이에 대해 부동산 업계 관계자들은 “앞으로 재건축을 추진할 아파트 단지는 임대주택 의무화의 영향을 크게 받을 것”이라며 “개발이익이 줄어, 고쳐짓기(리모델링)이 활성화할 가능성도 있다”고 말했다.

그러나 50가구 미만인 재건축단지는 임대아파트를 의무적으로 건설하지 않아도 된다. 수도권에서 50가구 미만 단지는 8만3천여가구로 전체의 8% 수준이다.

한편, 재건축 임대아파트의 임대보증금과 임대료는 주변 시세의 90% 이하 범위에서, 입주 자격은 무주택기간 등을 감안해 해당 지방자치단체 등이 지역실정에 맞게 정하도록 했다.

재건축을 추진하는 곳은 재건축 안전진단부터 들여다보는 ‘정부의 눈’도 있다는 것을 미리 알아야 한다. 정부는 재건축사업의 법질서를 확립하기 위해 재건축 추진상황 점검반을 건교부에 상설화해 재건축안전진단(예비평가-본 진단)을 철저하게 이행하도록 하고 부실안전진단에 대해서는 직권으로 다시 안전진단을 실시하도록 할 방침이다.

또 재건축 가능성이 없는 아파트 단지에 설계도면 등을 만들어 들고 다니며 주민설명회를 여는 등 재건축을 부추기는 행위는 ‘주택질서 교란행위’로 보고 고발하기로 했다. 여기에 재건축추진위원회 설립→재건축결의→사업시행인가→관리처분계획→일반공급 승인신청 과정의 위법성 여부(동의 과정상의 문제 포함)와 정비사업 전문관리업자, 철거업자, 시공사, 자산평가업자, 신탁·등기업자, 샤시업자 등의 선정 과정의 투명성까지 점검해 필요한 조처를 취할 계획이다.

서종대 건교부 주택국장은 “재건축 모든 과정의 적법성과 가격 투명성을 확보해 재건축 단지를 중심으로 집값이 폭등하는 경우가 없도록 철저히 대비하겠다”고 말했다.

◇ 다세대·연립주택 재건축 등은 쉬워져=아파트 단지에 비해 낡은 주택이 많고 주차하기도 쉽지 않는 등 주거 환경이 나쁜 다가구·다세대 주택 밀집지역은 지금보다 재건축이 좀더 쉬워진다. 노후 불량주택이 전체 건물의 3분의 2 이상이면 가능했던 재건축 요건이 2분의 1 이상으로 낮춰졌기 때문이다. 또 준공후 15년 이상 경과한 다세대·다가구 주택이 해당 지역 건축물 수의 30% 이상인 경우에는 재건축이 가능하도록 요건을 완화했다. 또한, 불량주택이 밀집된 곳에 시행하는 재개발사업의 경우 소재지 확인이 되지 않는 토지 등의 소유자는 의결정족수에서 제외해 합리적으로 동의자수를 확보할 수 있도록 하고, 토지소유자가 직접 시행하는 도심재개발사업의 경우에는 애초 사업구역지정 당시의 토지소유자 수를 사업종료 때 까지 의결정족수로 인정하는 등의 활성화 조처도 마련됐다. 허종식 기자 [e-mail]