‘경매’ 둘러싼 4가지 오해

불황이 깊어지면서 경매에 대한 관심이 늘고 있다. 하지만 경매 투자를 이야기하면 뜯어 말리는 사람들이 많다. 보통 “아는 사람이 경매로 집을 샀다가 세입자 때문에 몇 년째 골치를 썩는다”며 겁부터 주곤 한다.

하지만 경매시장을 오래 지켜본 필자는 꼭 그렇지 않다고 단언한다. 물론 초보자가 경매 공부를 게을리 한 상태에서 입찰에 참여해 보증금을 몰수당하거나, 권리에 문제가 있는 부동산을 싼 맛에 낙찰받았다가 세입자의 보증금을 물어주는 경우도 있다. 하지만 이런 경우 대부분 물건 분석을 제대로 하지 않고 급하게 투자를 한 투자자의 책임이 크다.

이런 경우를 제외한다면 오히려 경매에 대해 잘못 알려진 오해들이 경매투자를 더 꺼리게 한다. 우선 세입자를 내보내는 게 골치 아프다고 이야기하는 사람들이 있다. 경매로 낙찰받은 집에 세입자가 살고 있다면 세입자를 내보내야 하는 것은 사실이다. 그러나 그 과정이 그렇게 까다롭지만은 않다.

주택·상가 임대차 보호법에 따라 세입자는 일정액을 우선 변제받거나 배당순위에 따라 전세금을 돌려받고 나가는 경우가 대부분이기 때문이다. 다만 한 푼도 못 받고 나가는 세입자에게는 낙찰자가 싸게 산 만큼 능력에 따라 이사비 따위의 위로금을 주는 게 관례다. 집을 비울 때 우려할 정도로 골치를 썩거나 강제 집행을 하는 부동산은 아주 일부에 지나지 않는다.

가짜 세입자가 판친다는 이야기도 있다. 실제로 주택 경매 물건에는 가끔 살지도 않는 가짜 세입자가 전입신고와 확정일자를 갖추고 있는 경우도 많다. 전 소유자인 채무자와 짜고 일부 금액이라도 더 챙기기 위해 위장전입을 한 것이다.

하지만 경매 참여자는 이런 것들에 신경을 쓸 필요가 없다. 세입자는 경락대금에서 우선 변제받을 수 있어 낙찰대금 배당에 함께 참여해 받아야 할 돈을 받아가기 때문이다. 따라서 낙찰자는 이들에게 돈을 물어줄 필요가 없다. 경매 개시 결정 뒤 전입신고를 한 가짜 세입자도 인도명령만으로 내보낼 수 있다.

또 경락잔금을 일시에 내야 해 현금이 없으면 참여하기 어렵다고 이야기하는 사람도 있다. 보통 경락잔금은 낙찰 결정 확정일부터 한달 안에 납부하는 게 원칙이다. 하지만 그 안에 잔금을 치르지 못하면 다음 경매기일 3일 전까지 이자와 함께 잔금을 납부하면 된다. 또 잔금 낼 돈이 부족하다면 금융권의 ‘경락잔금 대출제도’를 이용할 수도 있다. 보통 낙찰받은 금액의 최고 80% 안에서 대출을 받을 수 있다.

하지만 경매로 사면 무조건 싸다는 것도 경매에 대한 오해 가운데 하나다. 보통 경매를 통하면 적게는 시세보다 10%로, 많게는 절반 이상 싸게 살 수 있다. 그러나 오히려 시세보다 높게 낙찰받는 경우도 적지 않다. 따라서 경매에 참가할 때는 현장 중개업소를 통해 정확한 시세를 파악해야 한다. 뻥튀기 감정을 믿고 입찰하면 오히려 일반 매물보다 비싸게 살 수도 있는 게 바로 경매다.

6윤재호/재테크 포털 모네타 사이버 필진