누더기 ‘종합부동산세’ 다시 기워라

과세대상 9억으로 올려 상승 날개 달아줘

강남벨트의 집값 급등세를 막고 주택시장 불안을 해소하기 위해서는 세무조사 등 응급처방 외에 주택 가수요를 근원적으로 억제하고 중산층과 서민층의 주거안정을 도모하는 정책을 흔들림없이 추진해야 한다는 지적이 많다. 주택 가수요 억제를 위해서는 그 효과가 다소 늦게 나타나더라도 올해부터 도입된 종합부동산세를 애초 도입 취지에 걸맞도록 강화해나갈 필요성이 제기되고 있다. 집값이 올랐다면 오른 가격에 비례해 집부자들에게 세금을 물리는 게 정공법이라는 것이다.

‘종이호랑이’ 된 종합부동산세 = 최근 가격 급등세를 보이고 있는 강남, 분당, 과천, 용인 등 이른바 강남벨트의 아파트를 보면, 가격대가 7억~10억원 정도의 중대형 평형이 주를 이루고 있다. 올들어 상승 폭이 20% 정도라고 볼 때 대략 집마다 1억~2억원 정도씩 올랐다. 하지만 15억원을 넘는 초고가주택의 경우 매매는 물론 호가 상승도 별로 없다는 게 업계의 설명이다.

고가 아파트 사이에서도 이처럼 가격 상승의 차별화가 생기는 이유에 대해 전문가들은 지난해 말 만들어져 올해 처음 부과되는 종합부동산세(종부세)제의 허점을 지적한다. 종부세 과세 대상을 9억원(국세청 기준시가)으로 너무 높게 잡아버리는 바람에, 고가 아파트에 대한 소유 욕구를 잠재우는데 별 영향을 주지 못했다는 것이다. 종부세 대상이 되면 1차로 시·군·구에 0.15~0.5%의 저율로 재산세를 낸 뒤, 9억 초과분에 대해서는 다시 1~3%의 고율로 종부세를 내야 해 보유세 부담이 크게 늘게 된다. 기준시가 9억원이면 실제 매매가는 대략 11억원에 이른다. 따라서 강남벨트에 있는 7억원짜리 중대형 아파트의 경우 추가로 4억원 정도 올라도 종부세 대상에 포함되지 않아, 부담없이 가격을 올리고 있다는게 전문가의 진단이다. 이처럼 높은 종부세 기준은 현행 양도소득세에서 정한 고가주택 기준과도 맞지 않는다. 현행 세법은 6억원이 넘는 주택을 고가주택으로 분류해, 양도세를 실거래값으로 과세하고 있다.

고급주택 세금 제대로 매기고 수급시장에

중소형 주택, 임대주택 보급 치중해야 = 주택보급률이 낮은 수도권에서는 집값 안정을 위해 당분간 주택공급 확대가 필요하다는 데는 이의가 없는 상태다. 다만, 정부가 신경써야 할 것은 중대형 아파트 등 고급 주거 수요가 아니라 서민층과 중산화 가능계층이 저렴한 비용으로도 거주할 수 있는 주거단지 개발이라는 게 전문가들의 지적이다. 고급 주거수요에 대한 공급기능은 시장에 맡기고 정부는 분양값이 싼 중소형 주택과 임대아파트를 지을 수 있는 택지 확보에 나서되, 특히 서민층의 사회안전망 구실을 할 수 있는 임대주택 비중을 높이는 게 중요하다는 것이다.

정부는 서민임대 늘려 주거안전망 지원을

그런 측면에서 정부가 강북 등 낙후지역 광역개발을 위한 특별법을 만들기로 한 것은 강남과 가까운 곳에 ‘제2의 판교’를 개발하겠다는 발상보다는 진일보한 것으로 볼 수 있다. 그렇지만 이런 대규모 개발 사업은 투기 수요 유발과 집값 상승이라는 부작용을 차단하는 확실한 장치를 마련하는 게 반드시 전제돼야 한다는 지적이 많다. 서울시가 추진하는 뉴타운 사업의 경우 기존 재개발 사업과 마찬가지로 투기를 불러오고 세입자를 삶의 터전에서 내쫓는 부작용이 만만치 않기 때문이다. 조명래 단국대 교수(도시 및 지역계획학)는 “중앙정부가 강북 광역개발을 지원할 경우 일정 비율의 임대주택을 의무적으로 건설하도록 해 개발이익을 철저히 환수하고 기존 임차인들이 쉽게 재정착할 수 있도록 유도해야 할 것”이라고 말했다.

임대주택을 수요에 맞게 공급하는 정책도 정부가 보다 신경써야 할 과제라는 지적도 있다. 저소득층 주거 안정을 위해 2012년까지 100만가구를 건설하기로 한 국민임대주택과 별도로 중산화 가능계층이 입주할 수 있는 공공임대주택 공급도 획기적으로 늘릴 필요가 있다는 것이다. 김희선 부동산114 전무는 “주택공사가 오는 10월 처음으로 판교새도시에 선보일 25~33평형 10년 임대아파트 1407가구에 무주택자들의 관심이 무척 높다”면서, “10년 거주 뒤 분양으로 전환되는 공공임대아파트는 판교가 아닌 다른 새도시에 공급하더라도 서민층의 수요가 많은 주택”이라고 말했다. 최종훈 조성곤 기자 [e-mail]

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투기꾼에 약점잡힌 '투기지역'

최근 집값이 급등한 서울 강남, 분당새도시, 용인시 , 과천시 등은 공교롭게도 2년 전부터 일찌감치 양도소득세가 실거래값으로 부과되는 주택 투기지역으로 묶인 곳이라는 공통점을 지니고 있다. 투기지역 제도가 처음 도입된 2003년 4월 강남구가 가장 먼저 지정된 이래 그해 10월까지 과천, 용인, 분당새도시 등이 잇따라 투기지역으로 묶인 바 있다.

그런데도 이들 지역에서 투기가 기승을 부려, 애초부터 투기지역 제도 자체가 상당한 허점을 안고 있었던 게 아니냐는 지적이 제기되고 있다. 투기지역 도입 목적은 어디까지나 투기이익을 철저히 환수하겠다는 것인데, 실제로 이런 구실을 기대하기에는 한계가 있다는 것이다.

이는 투기지역에서 집을 팔아 차익을 남긴 사람에게 실거래값으로 과세할 수 있는 기반 자체가 불완전하다는 데서 비롯된다. 예컨대 지난 5월 분당새도시에서 김 아무개씨가 2년간 보유한 42평형 아파트를 7억원(취득가액 5억원)에 처분한 경우를 살펴보자. 실거래값을 기준으로 하면 김씨의 양도차익은 2억원(7억원-5억원)이 된다. 그렇지만 취득 당시 실제 매매계약서를 제시하지 않은 경우 세무당국이 당시 실거래값을 확인할 수 있는 방법이 마땅히 없다는 데 문제가 있다. 이에 따라 세무서는 취득 시점 당시 국세청 기준시가를 매각 시점 기준시가로 나눈 값을 매각 시점 실거래값에 곱해 취득 시점 실거래값을 추산하는 방법을 쓰게 된다. 따라서 보유 기간 동안 기준시가가 많이 오르지 않았다면 양도세액도 줄어드는 결과가 빚어지게 된다. 즉 그 동안의 기준시가가 시세를 제대로 반영하지 못한 곳이라면 투기지역이더라도 투기지역이 아닌 곳과 양도세액 차이가 크지 않을 수 있는 셈이다.

이런 문제가 생기는 것은 부동산 취득 때도 실거래값을 신고하는 제도가 미비하기 때문이다. 안수남 세무사는 “내년부터 실거래값 신고제도가 도입돼 과세 자료가 충분히 쌓이기 전까지는 세무당국이 과거 시점의 실거래값을 파악하기는 어려운 실정”이라고 말했다. 이 때문에 투기지역이 제 구실을 하려면 현재 국회에 계류 중인 ‘부동산 중개 및 실거래가 신고에 관한 법률’이 조속히 시행돼야 한다는 지적이 높다. 최종훈 기자