정부 주도 공공성 강화

판교 공영개발땐 어떻게 달라질까

정부와 여당 고위 관계자들이 잇따라 경기 성남 판교새도시의 공영개발 필요성을 제기해, 공영개발이 이뤄질 경우 판교새도시 개발이 어떻게 달라지는 지에 관심이 쏠리고 있다.

지난 17일 청와대와 당·정은 판교새도시에 대해 ‘공영개발 방식’과 ‘중대형 주택 공급확대’, ‘분양원가 공개’ 등을 포함해 원점에서 개발 방안을 재검토하기로 한 바 있다. 이를 위해 애초 이달 21일 건설업체 등에 공급하기로 한 판교새도시 25.7평 초과 중대형 택지 공급 절차를 잠정 유보하는 결정을 내렸다.

판교새도시 공영개발은 기존의 판교새도시 개발 계획을 전면 수정하는 것으로, 민간자본의 참여를 바탕으로 했던 개발 방식에서 벗어나 정부 주도로 공공성을 획기적으로 강화하는 것을 뜻한다. 이는 수도권 집값 안정을 목적으로 개발하려 했던 판교새도시가 투기 등 여러 요인으로 인해 되레 주변 집값을 끌어올리는 심각한 부작용을 빚고 있다는 판단에 따른 것으로 볼 수 있다.

시민단체, 토공 · 주공등 임대주택 건설 주장
다른쪽선 토지 · 건물 분리 공급 방식도 제기

판교새도시 공영개발 방식은 애초 시민단체 쪽에서 꾸준이 제기돼왔다. 이는 판교 공동사업시행자인 한국토지공사 , 대한주택공사 , 성남시가 아파트 용지를 건설업체 등에 매각하지 않고 대신 순수하게 시공만 맡겨 임대주택을 지어 무주택자에게 공급하는 방식이다. 이 방안은 분양전환이 금지된 저소득 계층 대상 국민임대주택 외에 임대기간이 10년 이상이면서 크기는 소형과 중대형 등 다양한 공공 임대주택을 대량 공급하고, 이후 분양전환을 통해 정부가 시장 여건에 따른 수급조절 구실도 할 수 있는 장점이 있다. 경우에 따라 3개 공사가 임대주택 외에 일부 분양주택을 공급하는 방식도 병행할 수 있으며, 이 경우 25.7평 초과 중대형 주택은 민영아파트와 마찬가지로 청약예금 가입자에게 공급하면 된다.

그렇지만 이 방안은 토지공사와 주택공사 등 공공기관이 비대화되고 장기 임대에 따른 손실 위험이 커지는데 따른 정부의 재정부담이 문제로 지적된다. 또 판교와 같은 우수한 입지에 현실적으로 존재하는 다양한 주택 실수요를 무시하는 측면도 있다.

또 하나는 토지정의시민연대 등이 주장하는 공영개발 방식으로, 토지와 건물을 분리해 공급함으로써 아파트 분양값을 지금의 반값 이하로 낮추자는 방안이다. 이 방안은 정부가 수용한 판교새도시의 주택용지를 매각하지 않고 보유한 상태에서 토지만 임대하고 민간 건설업체가 주택을 짓고 소비자에게 건물만 분양하는 방식이다. 이 경우 주택 분양계약자는 건물만 소유하고 토지에 대해서는 공공기관에 임대료(지대)를 지불하게 된다. 남기업 토지정의시민연대 사무국장은 “판교의 개발이익을 정부, 건설업체, 당첨자가 어떻게 나눠가질 것인가 하는 종전의 관점에서 벗어나려는 발상의 대전환이 필요하다”면서, “정부가 토지를 매각하지 않고 소유하면서 싼 값의 주택 공급을 늘리는 방식의 공영개발을 도입해야 한다”고 말했다. 최종훈 기자 [e-mail]