공시가격·개발이익환수 강남권엔 ‘헛방’

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상반기 결산

올 상반기 부동산시장은 주택 공시가격 제도가 처음으로 도입되고 재건축 개발이익환수제가 시행되는 등 변화의 바람이 거셌다. 공시가격 제도는 주택에 대해 집값을 기준으로 보유세 및 거래세 과세의 공평하게 매길 수 있는 기반을 마련한 것이며, 개발이익환수제는 재건축 사업에 최소한의 공공성을 도입했다는 측면에서 큰 의미를 지닌다.

분당·용인등 새도시 20% 넘게 올라
서울-지방, 소형-중대형 양극화 심화
전세값 안정…개발예정지 땅값 들썩

그렇지만 올 상반기 집값은 연초 전문가들이 예상했던 반대 방향으로 움직였다. 정부의 2·17 대책, 5·4 대책 등 잇단 집값 안정대책에도 불구하고 서울 강남권 재건축 단지와 분당, 용인 등 판교새도시 인근 지역을 중심으로 아파트값이 폭등했다. 지방 부동산 시장도 개발 호재 지역의 중대형 평형을 중심으로 분양값이 치솟아 호남권 등 일부 지역은 분양값이 매맷값의 갑절에 육박했고, 한 쪽에서는 미분양 물량이 증가하는 등 양극화 현상이 뚜렷했다.

아파트시장 양극화=상반기 아파트시장은 서울과 지방간, 소형과 중대형 평형간 가격 양극화가 한층 심화됐다.

부동산114의 집계를 보면, 아파트 매맷값은 올해 초부터 지난 10일까지 서울이 10.06%, 새도시는 19.54% 올라 전국 평균 상승률(7.97%)을 웃돌았다. 특히 판교새도시 인근 지역인 분당, 용인시 등지의 매맷값이 크게 올랐다. 분당은 상반기 27.71%의 기록적인 상승률을 보였고 용인이 24.50%, 평촌 20.15%, 산본 11.87% 등 차례로 집값 상승세가 이어졌다. 이와 달리 강북에서는 서울 노원구 (-0.17%), 구리시 (-0.31%), 의정부시 (0.58%) 등의 매맷값이 하락해 대조를 보였다.

지방이나 광역시 아파트 매맷값은 평균 1~4%대의 상승률에 그쳤다. 최근 분양시장이 호조를 보이고 있는 광주와 대구 지역도 매맷값 변동률은 각각 1.47%, 4.46%에 그치는 등 대부분 낮은 가격 상승률을 보였다.

매맷값과 달리 전셋값은 상반기에 전국적으로 2.44% 오르는데 그치는 안정세를 유지했다. 서울지역 전셋값은 1.05%, 수도권은 4.28%의 상승률을 각각 기록했다.

분양시장은 강남권 재건축 단지 일반분양 물량과 입지가 좋은 고급 주상복합 및 지방 개발호재 지역 등은 높은 청약 경쟁률을 보이며 인기를 누렸다. 그렇지만 서울 강북권 등 외곽 지역과 지방 소형단지 등은 대부분 미분양 사태를 면하지 못했다.

이달 초 공급된 서울 5차 동시분양에는 강북 비인기 지역에서 외환위기 이후 처음으로 청약자가 단 한명도 나오지 않는 단지가 발생한 반면, 무주택 우선 순위에서 3가구가 나온 대치동 ‘아이파크’ 32평 시(C)형에는 269명이 몰려 89.67 대 1의 높은 경쟁률을 보였다.

토지시장 불안 지속=토지 시장은 행정중심복합도시 건설예정지나 기업도시 유치 추진지역, 새도시 개발 예정지역 등 각종 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 땅값이 꾸준히 올랐다. 충청권을 비롯해 경기 화성, 파주, 연천, 철원 등 새도시 개발지와 전남 해남, 강원도 원주, 횡성 등 기업도시 유치가 유력하다고 알려진 지역, 미군기지 이전이 예정된 경기도 평택 등도 저마다의 호재를 타고 땅값이 뛰었다. 이들 지역은 대부분 양도소득세를 실거랫값으로 부과하는 토지투기지역으로 묶여 있는 곳으로, 상반기에는 지난 3월 원주시가 새로 투기지역으로 지정돼다.

땅값 상승률이 가장 높은 곳은 행정도시 이전 예정지인 충남이었다. 충남 연기군 의 1분기 땅값 상승률은 9.56%로 지난해 같은 기간(5.84%)의 두 배에 육박했고, 계룡(4.75%)과 공주(3.73%), 대전(1.08%) 등의 1분기 상승률도 전국 평균(0.76%)을 훌쩍 뛰어넘었다.

올해 1월1일 기준 전국 공시지가는 지난해보다 18.9% 상승했다. 이는 지난해보다 땅값이 3.9% 오른데다 공시지가 현실화 계획에 따른 상승분 15% 포인트가 더해졌기 때문이다. 올해 공시지가 현실화율은 91%에 이른다. 공시지가 상승으로 토지 소유자의 토지분 재산세와 양도세, 토지 매수자의 취득·등록세도 늘어났다.

상가와 오피스텔 등 수익형 부동산은 지난해부터 이어진 경기 침체와 4월부터 시행된 후분양제의 영향으로 침체가 계속됐지만 일부 상품에는 투자자가 몰리는 현상을 빚었다. 최근 경남 창원에서 분양한 주거용 오피스텔 ‘더시티세븐자이’의 경우 평균 청약 경쟁률이 40대 1에 이르는 과열 현상을 보이기도 했다. 그러나 대부분 지역에서는 미분양 물량이 속출했다.

상가의 경우 후분양제가 시행되면서 법 시행 이후 분양승인을 받은 상가가 단 한 곳도 없을만큼 상가 공급은 극도로 위축되고 있다. 그러나 법 시행 이전에 착공과 함께 분양에 들어간 상가들은 반사 이익을 누리기도 했다.

최종훈 기자 [e-mail]