개발이익 철저환수 전제 재건축규제 탄력 적용을

집값 이렇게 잡자-⑦강남 재건축

택지가 절대적으로 부족한 현실에서 주택공급을 늘리기 위해서는 재건축에 대한 과도한 규제를 재검토해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 특히 택지가 고갈된 서울 강남지역은 쓸만한 토지가 거의 없어, 새 아파트의 85% 이상이 재건축을 통해 공급되고 있다. 수도권의 기존 도심지역도 재건축을 통해서만 중대형 주택 공급을 할 수 있는 것이 현실이다. 이에 따라 정부· 여당 안에서도 신중하게 재건축 규제 완화를 검토하고 있는 상태다.

전문가들 사이에서도 개발이익 환수 장치를 튼튼히 하는 것을 전제로 한다면, 재건축 규제는 종전보다 신축적으로 운용할 필요가 있다는 지적이 조심스럽게 나오고 있다. 수도권 과밀억제권역에 시행 중인 소형주택 건립의무 비율의 경우 전용면적 25.7평을 기준으로 일정한 선을 긋되, 최소한의 자율성은 주는 방식으로 개선하는 방안도 거론된다. 그렇지만 재건축 완화는 집값 폭등이라는 폭발성을 안고 있는 만큼 임대아파트 건립을 통한 재건축 개발이익 환수는 일관성있게 시행하고 특히 투기지역은 더욱 엄격히 적용해야 한다는 지적도 있다.

소형주택 의무 비율 완화 검토해야=지난달 7일 청약에 들어간 서울 잠실 시영 재건축 아파트 일반분양분은 모두 864가구다. 이 가운데 16평형(전용 12평)이 344가구, 26평형이 520가구다. 중대형은 한 가구도 없다. 곧 분양 예정인 강남구 삼성동 영동차관 재건축 아파트의 일반분양은 416가구인데 33평형은 고작 1가구이고 나머지는 모두 10평형대다.

재건축 아파트 일반 분양 가운데 중대형 평형이 거의 없는 것은 전용면적 18평 이하는 20%, 18~25.7평 이하는 40%를 의무적으로 지어야 하는 소형주택 의무 비율 때문이다. 잠실시영 재건축의 경우 조합원들이 32평형, 33평형, 45평형, 52평형 6천가구를 모두 차지해 시장에 내놓을 물량이 없다. 계층간에 어우러져 살아야 한다는 좋은 취지의 소형주택 의무 비율이 제 구실을 못하고 있는 셈이다.

“소형 의무비율 비현실적” 임대건립은 유지해야

김현아 건설산업연구원 부연구위원은 “강남의 10평 아파트 값이 2억원이 넘는데 서민들이 들어와 살겠느냐”며 “정부는 최소한의 기준만 정하고 비율은 시·도지사에게 위임해 지역 실정에 맞게 탄력적으로 적용해야 한다”고 말했다. 실제로 10평형 내외의 아파트에 정상적인 가족이 모여 살기는 쉽지 않은 것이 현실이다.

박재룡 삼성경제연구소 책임연구원은 “개발이익 환수제가 있으니 쪽방을 만드는 소형주택 의무 비율은 없애는 것이 당연하다”는 주장도 편다. 반면, 시민단체 등에서는 개발이익으로 소형주택을 짓는 것은 지켜져야 한다고 반박한다.

전문가들은 대체로 정부의 8월 말 대책이 ‘강남불패’ 신화를 확실히 깨뜨릴 수 있는 것이라면 소형주택 의무 비율을 최소한으로 하거나 40% 이하로 낮춰야 한다고 말한다. 특히 전용 18평 이하 20% 규제는 당장 풀어야 한다는 주장이 많다. 소형주택 의무 비율 대상은 수도권 과밀억제권역인 서울과 인천, 경기도의 대부분 지역이다. 강남구청 관계자는 “현재의 소형 의무 비율은 명분은 있을지 모르지만 강남의 현실을 무시한 측면도 분명히 있다”고 말했다.

개발이익환수는 철저해야=재건축 개발이익 환수제도의 정당성에 대해서는 대체로 이론이 없는 상태다. 단지 환수의 방법론에 대해 전문가들 사이에 견해차가 있는 정도다.

현행 도시 및 주거환경정비법은 재건축 개발이익 환수를 위해 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 짓도록 하고 있다. 예를 들어 용적률 100%, 건축연면적 1만평인 아파트 단지가 용적률 200%, 건축연면적 2만평으로 재건축될 경우 1만평의 25%인 2500평 만큼은 임대아파트를 지어야 한다.

이처럼 임대아파트를 의무적으로 짓도록 한 방식이 재건축 사업의 자율성을 지나치게 제약하는 획일적 규제라는 시각이 있다. 주민들이 임대아파트 건립을 꺼리는 경우에는 세금이나 부담금으로 개발이익을 환수하는 게 합리적이라는 것이다. 그렇지만 임대아파트 건립으로 재건축 개발이익을 환수하는 현행 제도는 국회에서 1년여간의 진통을 겪은 뒤 지난 5월에 겨우 법제화됐다. 이에 따라 아직 재건축 단지에 임대아파트가 한 채도 지어진 사례가 없는 제도 시행 초기에 개선안을 거론하는 것은 시기상조라는 지적이 많다.

한편, 현행 개발이익 환수제가 투기지역과 비투기지역 간 개발이익의 크기가 다른 점을 반영하지 못하고 있다는 지적도 있다. 강남처럼 집값이 급등한 투기지역 재건축 단지와 수도권 외곽 도시의 재건축 단지에 대해 같은 잣대로 개발이익을 환수하는 것은 형평에 어긋난다는 것이다. 백준 조인스컨설팅 대표는 “재건축 단지 집값이 오르면 조합이 일반분양 아파트 분양값을 더 높게 받을 수 있어 전체 개발이익이 늘어나는 점을 감안할 필요가 있다”고 말했다.<끝>

허종식 최종훈 기자 [e-mail]