개발지 주변 우발이익도 거둬들이기 고려

정부 토지공개념 검토 배경

잇단 개발사업에 전국이 투기장화
부동자금 대거 유입전에 진화 시급
“보유세 강화 앞서 값 평가…

정부가 토지 공개념 도입을 검토하기로 한 것은 현행 토지관련 규제나 세제만으로는 전국적인 땅값 상승과 이로 인한 토지 투기를 막기 어렵다는 현실적 한계를 직시했기 때문으로 풀이된다. 또 종합부동산세 강화 등 다음달 마련될 부동산 대책으로 집값을 안정시킨다 해도 땅투기에 대한 대책이 빠진다면 시중 부동자금이 토지시장으로 대거 유입될 가능성이 크다는 위기위식을 느낀 것으로 보인다.

최근 행정자치부의 토지보유 실태 전수조사 결과 우리나라 땅부자들의 1%와 5%가 개인 사유토지의 50%와 80% 이상을 각각 차지하는 등 토지소유 쏠림 현상이 갈수록 심화되고 있는 사실은 땅투기 문제를 더는 방치해서는 안 된다는 국민적 공감대를 불러일으키는 계기가 됐다.

전국이 땅투기장화=행정중심 복합도시, 공공기관 이전에 따른 혁신도시, 기업도시 건설 등 국가 균형발전을 위한 굵직굵직한 개발사업은 전국 곳곳에서 땅값 상승이라는 후유증을 낳고 있다. 행정중심 복합도시 예정지인 충남 연기군은 지난해 땅값이 23.33% 오른 데 이어 올해 들어서는 5월까지만 벌써 13.27%가 상승했다. 기업도시 예정지인 충남 태안군은 지난해 8.11%의 상승률를 보인 데 이어 올해 5월까지 2.76%의 상승률을 보이고 있다. 그밖에 지난달 확정된 176개 공공기관 이전계획 발표 이후 유치를 희망하는 후보 지역들마다 예외없이 땅값이 들썩이고 있다.

정부는 땅값 동향을 파악해 땅값이 꿈틀대는 지역에 대해서는 토지거래허가제, 개발행위 제한 등 각종 행정규제를 비롯해 투기지역에 대한 실거래가 양도소득세 강화 등 투기이익 환수장치를 동원해 투기를 차단하기에 급급한 상태다. 기업도시 건설예정지 투기 방지책으로는 5년 동안 개발행위를 제한하는 조처를 취하기도 했다.

그렇지만 토지개발 이익은 그것이 계획적인 것이든 우발적인 것이든 결국에는 토지 소유자에게 거의 모두 돌아가도록 돼 있다. 땅을 보유한 동안에는 땅값 상승에 따른 이익(지대)을 누리고, 실현이익에 대해 부과하는 양도세도 실거래값 과세 기반 미비로 허술하기 짝이 없는 상태다.

땅값 상승 이익 환수장치 도입해야=정부는 개발지역보다도 그 주변지역에서 발생하는 우발이익을 더 문제로 보고 있다. 개발지역은 땅값이 오르더라도 적정 땅값으로만 수용하고 이 과정에서 양도세로 개발이익의 상당 부분을 환수할 수 있는 데 반해 주변지역은 이를 환수할 장치가 마땅치 않기 때문이다.

문제는 이처럼 토지 보유자 누구에게나 해당하는 보유세를 강화하는 게 아니라 땅값 상승이 발생한 특정지역에 대해 개발이익을 환수하는 제도로 접근할 경우 과거 헌법 불합치 판정을 받고 폐기된 토지초과이득세와 성격이 비슷해진다는 점이다. 이에 따라 정부는 땅값 상승분에 대해 직접 과세하는 방식이 아니라 토지 보유세를 강화하는 방향으로 대안을 검토하고 있다. 땅값이 오른 특정지역의 보유세를 대폭 높이는 방안 등이 그것이다.

그렇지만 어떤 방식이든 땅값 상승에 대처해 세금을 물리는 제도가 성공하려면 무엇보다 땅값을 제대로 매기는 작업이 중요하다는 게 전문가들의 지적이다. 땅값이 어느 정도 올랐는지에 대한 객관적인 평가 기준이 마련되지 않으면 또다른 논란이 일어날 수 있기 때문이다. 경북대 김윤상 교수(행정학)는 “땅값을 정확하게 평가하기 위해서는 현행 공시지가뿐만 아니라 공시 지대(임대료)를 따로 산정할 필요가 있다”고 말했다.

한편, 정부는 2007년부터 기반시설부담금제(토지부담금)를 도입하는 방안도 다음달 발표할 부동산 대책에 포함시킬 예정이다. 이 제도는 모든 건물의 신축·증축 및 개발행위에서 발생하는 개발이익을 예외없이 환수해 도시 사회기반시설 건설 비용에 충당하는 제도다. 이는 개인 토지 소유자가 아닌 사업시행자가 부담하는 것으로, 이 제도가 도입되면 소수가 개발이익을 독점하는 불평등 현상은 어느 정도 해소될 것으로 기대된다.

최종훈 기자 [e-mail]