판교, 중대형 평당 분양값＋채권액 1350만원선 될듯

당정이 제시한 판교새도시 공영개발 방안

채권 할인받으면 실제론 1120만원선
주공서 턴키방식 시공업체 선정 검토
25.7평이하 10년 전매제한 청약줄듯

판교 공영개발 어떻게될까

정부와 여당이 지난 3일 고위당정회의를 통해 의견을 모은 판교새도시 공영개발의 파급 효과에 관심이 쏠리고 있다. 당정은 이미 민간업체에 택지가 분양된 판교의 전용면적 25.7평 이하 주택은 현행 개발 방식을 유지하는 대신 25.7평 이상의 중대형에 대해서는 공영개발 원칙을 확인했다. 또 중대형에도 25.7평 이하와 똑같이 원가연동제를 적용해 분양값을 낮추되 시세 차익의 일부는 채권입찰제로 흡수하기로 방침을 정했다.

이런 방식은 대체로 분양값을 낮추면서도 투기유발 요인은 최대한 줄일 수 있는 현실성 있는 대안으로 평가된다. 또 판교 아파트의 기대 수익이 달라진 만큼 청약 판도도 일대 변화가 불가피해졌다.

공영개발 효과는?=공영개발이란 민간 건설업체에게 땅을 매각하지 않고 공공기관이 직접 사업자가 되어 주택을 공급하는 방식이다. 당정은 구체적인 방식으로는 대한주택공사가 시행사가 되고 턴키(일괄수주방식)에 의해 시공사를 선정하는 방안을 검토 중이다. 턴키 방식이란 시공사가 분양과 시공, 사후 관리까지 책임지는 것이다. 단순 도급방식과 가장 큰 차이는 시공사의 브랜드를 붙일 수 있다는 점이다.

황용천 해밀컨설팅 대표는 “대형업체보다는 자체 시공능력이 우수하면서 브랜드를 알릴 필요가 있는 도급순위 30위권 밖 중견 건설업체들의 관심이 높을 것”이라고 말했다.

채권입찰제가 분양값 변수=중대형 아파트에 원가연동제와 채권입찰제를 도입하기로 함에 따라 분양값이 실제 얼마나 될지도 관심사다. 원가연동제를 적용한 판교 중대형 분양값은 표준건축비에 따라 달라지겠지만 평당 1천만원선이 될 전망이다. 다만, 여기에다 입주예정자가 사야 하는 채권 비용이 추가로 든다.

지난 1999년 채권입찰제가 폐지될 당시 채권 상한액은 분양값과 주변아파트 시세 차액의 70% 정도였다. 이 기준을 적용하면 판교 주변 중대형 시세가 평당 1500만원에 이르기 때문에 시세 차액은 평당 500만원이며, 채권 상한액은 500만원의 70%인 평당 350만원이 된다. 40평형 아파트라면 채권 상한액은 1억4천만원이 되는 셈이다. 1억4천만원어치의 채권을 산 뒤 금융기관에서 할인하면 65% 정도를 회수할 수 있게 된다. 채권 상한액을 쓰면 판교 40평형 아파트를 평당 1122만5천원에 살 수 있는 셈이다.

우리은행 안명숙 피비사업단 부동산팀장은 “분양값을 낮추기 위한 원가연동제 도입 취지에 비춰볼 때 채권을 감안한 분양값은 주변 시세보다는 낮은 수준에서 결정될 것”이라며, “수요자들로서는 채권을 상한액까지 사야 할 것”이라고 내다봤다.

청약 전략은 이렇게=판교의 주택공급 방식 변경은 아파트 청약 판도와 수요자들의 청약 전략에도 큰 영향을 줄 전망이다. 먼저 25.7평 이하의 경우 주택 전매제한 기간이 종전 계약일로부터 5년에서 10년으로 늘어남에 따라 투기 수요가 줄어들면서 청약 경쟁률도 낮아지게 됐다. 수요자로서는 입주일을 기준으로 대략 7년 정도 전매를 할 수 없게 돼 판교 아파트를 분양받는데 따른 기대 이익이 크게 줄어들 수밖에 없다. 중대형 수요자의 경우 부활하는 채권입찰제를 감안해도 분양값이 애초 예상보다는 낮아질 것으로 보여 여전히 판교에 대한 선호도가 높을 전망이다. 다만, 개발방식 변경으로 판교 중대형 공급 시기는 내년 하반기로 연기될 공산이 커졌다. 이에 따라 현재 소형 평형에 청약이 가능한 금액의 청약예금 가입자나 청약부금 가입자들은 여유자금이 있다면 중대형 평수로 통장 갈아타기를 고려해 볼 수 있다.

최종훈 기자 [e-mail]