종부세 강화·개발이익 환수 기둥 세웠다

부동산 종합대책 주요 내용

밑그림으로 드러난 부동산 종합대책

정부의 부동산종합대책 뼈대가 각 분야별로 구체적인 모습을 드러냈다. 정부와 여당은 지난 18일까지 그동안 6차례에 걸친 부동산대책회의를 통해 거래시장 투명화, 투기수요 억제와 시장안정화 대책, 개발이익 환수 및 토지 공공성 강화 등에 대한 정책 대안을 조율했다. 당정은 오는 24일 신규 택지 확보 방안을 다루고, 그동안 검토된 정책 대안에 대한 효과를 점검한 뒤 31일 종합대책을 발표한다.

세제 개혁에 무게=부동산 투기로 인한 이익은 세금으로 환수한다는 기본방침에 따라 부동산 세제 개선안의 큰 틀이 잡혔다. 세제 개선안 가운데서도 특히 눈길을 끄는 부분은 종합부동산세(종부세)를 애초 도입 취지에 맞도록 강화하는 방안이다.

종부세의 부과 대상을 주택은 기준시가 9억원에서 6억원으로, 나대지는 6억원에서 3억원 수준으로 각각 낮추기로 했다. 또 종부세 산정 때 주택과 토지를 세대별로 합산해 과세하기로 했다.

종부세 부과 대상이 안되는 일반 주택과 토지의 재산세도 크게 강화하기로 하고, 현재 0.15%에 불과한 보유세(종부세+재산세) 실효세율을 오는 2009년까지 1%로 끌어올리기로 했다. 애초 방침은 2013년까지 1%로 높이는 것이었다.

정부는 1가구 2주택과 토지에 대한 양도세율도 높이기로 했다. 현재 9~36%인 양도세율을 투기가 우려되는 지역은 50~60% 수준으로 끌어올리고, 1가구 3주택에 대한 양도세율은 기존의 60% 수준에서 상향조정하기로 했다.

원혜영 열린우리당 정책위의장은 “1가구 2주택 양도세 중과대상이 158만가구에 이른다는 점 때문에 투기억제지역에만 한정시킬 지, 고가주택으로만 한정할 지 등의 여부를 따져 양도세 인상은 상황에 따라 차등 적용하기로 했다”고 말했다.

이 가운데 종부세의 세대별 합산과세는 위헌성을 둘러싼 논란이 예상되지만 당정은 물러섬없이 추진할 것으로 보인다. 정부의 자체 여론조사 결과, 이런 세제개혁에 대해 국민 대다수가 압도적으로 찬성하고 있기 때문이다. 민간 부동산정보제공업체들의 인터넷 여론 조사에서도 세제 강화가 집값 안정을 위해 가장 필요한 대책으로 꼽히고 있다.

한때 부동산 시장의 로또로 불렸던 경기 성남시 판교 새도시 예정지 모습. 판교 새도시는 앞으로 전매제한과 함께 채권입찰제 등이 도입될 예정이어서 투기가 쉽지 않을 것으로 예상된다. 탁기형 기자 [e-mail]

토지공공성 강화와 개발이익 환수=당정은 지난달 토지공개념에 부합하면서 개발이익을 환수하는 장치로 기반시설부담금제를 도입한다는 방침을 정했다. 그러나 기반시설부담금제만으로는 개발이익 환수에 한계가 있다는 지적이 제기됨에 따라 개발부담금제까지 도입할 방침이다.

안병엽 열린우리당 부동산기획단장은 “개발부담금제와 기반시설부담금제를 통합하는 방안을 검토했으나 무리가 따른다는 지적 때문에 양 제도를 분리해 (병행) 도입하기로 했다”며 “그러나 중복부과는 되지 않는다”고 설명했다.

개발부담금제는 농지나 임야를 개발사업으로 용도변경하면서 발생하는 개발이익을 국가가 환수하는 제도로, 개발사업이 완료된 땅값에서 사업 전 토지가격과 개발에 소요된 비용, 정상 지가상승분을 공제한 나머지(개발이익)에서 25%를 징수한다. 기반시설부담금은 전국에서 이뤄지는 모든 건축행위에 따른 기반시설 비용을 수요자 부담 차원에서 부과하는 것이다. 이렇게 되면 건물의 신·증축은 물론 택지개발사업과 현재 추진중인 기업도시, 혁신도시, 관광단지, 도심 재개발사업에서 발생하는 우발이익은 환수가 가능할 전망이다.

또 판교새도시 등 공공택지에서 공급되는 아파트에 공영개발 방식과 전면적인 원가연동제를 도입하고 중·대형 채권입찰제를 부활하기로 했다. 공영개발과 원가연동제로 분양가격을 낮추면서도 주변 집값과의 차이에서 발생하는 최초 분양자의 이익은 채권을 통해 국가가 어느 정도 환수하겠다는 뜻이다. 채권입찰제로 조성된 국민주택기금은 서민들의 주거안정을 위해 사용된다.

남은 과제는?=정부는 주택공급 확대를 위해 서울시가 추진 중인 뉴타운사업과 연계해 강북 광역개발을 지원하기로 했다. 강북 광역개발은 대한주택공사와 서울시에스에이치공사 등 공공기관이 사업시행을 주도하는 공영개발 형태가 될 전망이다. 그렇지만 강남의 중대형 수요를 흡수하기 위한 이른바 ‘미니 새도시’는 막판까지 논란 대상으로 남아 있다. 정부는 군부대, 공공기관 이전지 등 정부 보유 토지를 활용해 주택공급을 늘리겠다는 방침이다. 그러나 이들 택지는 강남 미니 새도시 개념이 아니라 분양주택과 임대주택을 적절히 섞어 중산층과 서민이 함께 사는 주거단지로 개발해야 한다는 지적이 많다.

새도시 터로는 강남 송파구 장지동 남성대 골프장 (24만평), 거여동 국군 특전사(58만평), 경기 용인 국립경찰대학(27만평), 법무연수원(22만평), 축산연구소(33만평), 작물과학원(27만평) 등이 거론되고 있다.

공공택지 안에서 원가연동제가 적용되는 25.7평 이하 아파트는 전매제한 기간이 최초 분양 후 3~5년에서 5~10년으로 확대된다. 그렇지만 채권입찰제가 적용되는 전용 25.7평 초과 아파트에 대해서는 전매제한 기간을 확정짓지 못한 상태다. 중대형의 경우 소형과 달리 채권입찰제 실시로 최초 분양자 이익의 상당부분을 국가가 환수할 수 있다면, 입주 시점 이후부터는 전매를 제한할 명분이 약하다는 지적도 있다.

세제 부분에서는 구체적인 세율과 부과 대상, 적용 시기 등이 과제로 남아 있다. 1가구2주택자에 대한 중과세의 경우 세율과 과세 대상자, 유예기간을 정해야 한다. 종부세를 포함한 보유세의 매년 상승폭 제한선을 기존의 50%에서 상향조정할 것인지 아예 폐지할 것인지도 막판 쟁점이다.

최종훈 이태희 기자 [e-mail]