송파 ‘묻지마 투자’ 낭패 본다

송파지구 투자 수익

당국 감시쏠려 급등 어려워 대출받아 산뒤 치고 빠져도 양도세 중과 맞으면 헛고생

지금이라도 늦지 않은건가? 아니면 상투를 잡는 건가?

8.31 대책의 첫 리트머스 시험지가 될 송파 새도시 지역에 일고 있는 투기조짐에 대해, 정부가 ‘국세청 평생 조사’ 등 초강경 대책으로 맞서 투자시 신중을 기해야 한다는 지적이 일고 있다.

지난 2003년 말 입주한 거여역 인근 금호아파트(32평)는 최근 5달동안 집값이 5500만원(15%) 올라 거래가격이 4억2750만원에 형성되고 있다. 전세(1억7250만원)를 안고 사더라도 취등록세(4%, 1710만원), 중개수수료(0.5%, 213만원) 등 2억7423만원이 필요하다. 100% 여윳돈으로 투자할 때는 집값이 10%(4275만원)만 올라도 투자금 대비 15.6%의 고수익을 거둔다. ‘치고 빠지기’ 식으로 1가구2주택 양도세 중과 직전인 내년 하반기에 팔더라도 양도세(40%, 1610만원), 수수료, 재산세(53만원, 기준시가 상승분 예상) 등 비용이 3821만원이 든다. 남는 돈은 453만원. 투자금 대비 연 수익률은 1.7%로 은행 이자에도 못 미친다.

대출을 받으면 집값이 올라도 손해다. 담보대출 인정비용(LTV) 한도(하한가 40%, 1억5100만원)까지 돈을 빌리고, 나머지(1억400만원)는 갖고 있는 돈으로 투자한다면, 비용은 설정비(대출액의 0.7%, 105만7천원)에 연간 이자(5.4% 적용시, 815만원)가 추가돼 4747만원이다. 수익은 고사하고, 472만원의 손실을 본다.

1년 안에 집값이 20%(8550만원) 오르면, 전액 대출에 의존해도 수익을 볼 순 있다. 그러나 양도세 중과를 피하려 매물이 쏟아질 것으로 예상되는 내년에 집을 못 팔면 양도세율은 50%로 올라간다. 여윳돈으로 샀다면 2113만원의 수익을 거두지만, 연 수익률은 은행 금리와 비슷한 3.9%에 불과하다.

물론 이 지역 아파트 값이 50% 이상 뛰어오른다면 사정은 달라진다. 그러나 정부가 자금출처 조사 등 모든 수단을 동원하는데다 2008년 입주 예정이긴 하나, 인근에 강남 4개구 연간 주택수요(2만6천호)의 2배 정도인 5만호가 쏟아지고, 이중 약 60%가 임대 주택이라는 점을 감안하면 집값 상승이 쉽지 않을 것으로 전망된다.

건설교통부도 현지조사를 벌인 결과, 호가 상승은 나타나고 있으나 실제 거래는 포착되지 않고 있다고 4일 밝혔다. 건교부는 “주택거래신고지역 지정 등으로 취등록세가 실거래값으로 과세되고 양도세 중과, 국세청 투기단속 등으로 수익률은 크게 떨어질 것”이라며 투자주의를 권고했다.

권태호 기자 [e-mail]