뚝섬, 경마장터 매각 앞두고 또 ‘들썩’

서울숲 개장과 뚝섬역 주변 역세권 개발 계획 등으로 서울 성동구 성수동 뚝섬역 주변 아파트값이 들썩이고 있다. 사진은 뚝섬역 주변 전경사진이다. 이종근 기자 [e-mail]

오는 5월 모습을 드러내는 ‘서울숲’과 서울 도심의 마지막 대형 상업용지로 일컬어지는 ‘뚝섬 시유지’ 매각 등으로 뚝섬 주변 일대 아파트에 대한 관심이 집중되고 있다. 지난해 서울 다른 지역 아파트 값이 떨어질 때도 이곳은 오히려 아파트값은 물론 땅값도 크게 올랐는데, 1월 말 시유지 매각을 앞두고 뚝섬 일대가 다시 한번 술렁이고 있다.

■ 서울숲 개장과 뚝섬 시유지 매각 =서울숲은 성동구 성수동1가 일대에 35만평 규모로 조성된다. 여의도공원의 5배 규모다. 녹지공간이 적어 삭막했던 서울 동북부에 도심숲을 만드는 것으로, 문화예술공원, 생태숲, 체험학습원, 습지생태원, 한강수변공원 등 테마공간으로 꾸며진다. 서울숲은 5월 개장한다.

서울시는 옛 뚝섬경마장이었던 이곳을 1월 말 일반경쟁입찰 방식(최고가 입찰)으로 매각한다. 서울지하철 2호선 뚝섬역과 걸어서 5분 정도 거리에 있고, 서울숲이 서쪽과 남쪽으로 붙어있다. 이 터는 제1종지구단위계획구역 안의 상업용지로 2만4천평 규모다. 2009년 완공예정인 분당선이 통과할 예정이며, 한강을 조망할 수 있어 대형 건설사와 시행사, 금융권 등이 눈독을 들이고 있다. 이 지역에는 40~65층 초고층 주상복합 아파트가 들어설 수 있으며, 공연장이나 전시장 같은 문화시설과 학원, 도서관 등 교육연구 및 복지시설, 체육관 등 운동시설 등도 들어선다. 올 하반기면 주상복합 약 1천여가구를 분양할 수 있을 것으로 업계는 내다보고 있다.

■ 뚝섬역 일대 개발 수혜 아파트는 어디? =서울숲 및 뚝섬 역세권 개발지와 도로 하나를 두고 기존 아파트가 늘어서 있다. 강변건영 아파트, 한진타운, 대림로즈빌, 장미, 동아 아파트가 일자로 들어서 있는데 대부분 새 아파트가 아니다. 이 가운데 지난 2002년 입주한 ‘강변건영’ 아파트 시세가 가장 높다. 인근 아파트 가운데 가장 최근 입주했으며, 한강과 서울숲을 모두 조망할 수 있기 때문이다. 모두 580가구(28, 33평형 구성)로 33평형이 25일 기준으로 5억원까지 올랐다. 인근 부동산 관계자는 “지난해 하반기만 해도 4억5천만원이었는데 매도자 위주 시장에서 몇 달 사이에 5천만원 또 올랐고, 매물이 없어 못 팔 지경”이라고 말했다. 실제로 인근 부동산은 매물을 찾는 사람들이 계속 드나들고 있다. 2000년 입주한 ‘대림로즈빌’(25~31평형, 모두 372가구) 31평형은 4억5천만원이며, 83년 입주한 ‘장미’아파트(24~31평형, 모두 155가구)는 재건축에 대한 기대감까지 있어 31평형이 4억2천만원이다.

뚝섬역 역세권 아파트 값 또한 강세다. 뚝섬역 2번 출구 바로 앞에 있는 ‘중앙하이츠빌’은 2004년 10월 입주한 새 아파트로 32평형이 4억5천만원대이며, 입주 8년된 쌍용아파트 32평형도 3억9천만원~4억원대다. 인근 대왕부동산 이지순 공인중개사는 “중앙하이츠빌이나 쌍용아파트는 지난해 상반기 대비 7천만~8천만원 올랐다”며 “지난해 연말에 하루에 4~5통 오던 문의전화가 올해 들어서는 하루에 20통 넘게 오고, 방문자도 큰 폭으로 늘었다”고 말했다.

서울숲 개장으로 인해 간접적으로 수혜를 받는 아파트도 있다. 성동구 성수동2가 일대 아파트가 그렇다. 현대아이파크는 38평형이 5억6천만원대이며, 성수동2가의 롯데캐슬파크 역시 38평형이 5억7천만원대다. 두 아파트 다 2003년에 입주했다.

올해 성수동에서는 현대건설이 9월 신규 분양 계획이 있다. 성수동2가 일대 케이티 터에서 24~51평형 579가구를 분양한다. 성수공업고 뒤인 이곳은 일부 고층에서는 한강을 조망할 수 있다. 서울지하철2호선 성수역을 걸어서 이용할 수 있고, 걸어서 2분 거리에 이마트가 있다. 서울숲을 직접적으로 조망할 수는 없지만 주변 여건이 나아져 간접 수혜를 볼 수 있을 것으로 기대된다.

■ 주변 편의시설과 학교 부족하고 아파트값 너무 올라 =뚝섬역 주변 일대가 노후화된 지역이라 서울숲이 조성되고 뚝섬역 역세권이 개발되면 이 지역의 주거 여건은 한결 나아질 전망이다. 그러나 뚝섬역 역세권 개발이 완료되기까지는 2008년까지 기다려야 한다. 분당선 개통도 2009년~2010년 정도 가능할 것으로 보인다. 게다가 현재 이 지역의 주변 편의시설과 학교는 부족한 편이라는 것이 부동산 전문가들의 판단이다.

김광석 유니에셋 팀장은 “대형 마트는 이마트 하나 있으며, 백화점이나 극장 등 편의시설 등이 없는 편”이라며 “아파트가 노후화해 수요층을 확 끌어당길 수 있을지 의문”이라고 말했다. 강현구 닥터아파트 실장도 “주변에 철판, 철강 공장 등이 있고, 학교는 경일초등, 경동초등, 경일중·고, 성수중 등이 있는데 학교가 부족한 편”이라고 말했다.

아파트값 역시 오를대로 올랐다는 것이 부동산업계 쪽 얘기다. 강남 지역의 평당 분양값은 1800만~1900만원대이며, 목동 지역은 평당 1500만~1600만원인데, 현재 뚝섬 지역 일대 아파트의 평당 분양값이 1500만원대다. 그러나 같은 1500만원대여도 목동의 경우 대형 아파트 단지가 조성돼 있고, 교육여건과 생활편의시설 면에서 훨씬 월등한 편이다. 즉 현재 이 지역의 아파트값은 개발이 완료된 시세까지 반영됐다는 것이다. 공장터를 찾아 뚝섬 일대 부동산을 찾은 한 수요자는 “서울숲이 조성된다고 해서 외지에서 많이 찾을 것으로 보이지는 않으며, 단지 주거 여건이 더 나아질 뿐인데 땅값과 아파트값이 지나치게 높아지고 있는 것 같다”며 “서울시가 땅 장사를 해 부동산값을 지나치게 올리고 있는 것 아니냐”고 말했다.

반면, 여전히 이 지역 부동산값이 상승여력이 더 있다고 보는 사람들도 있다. 한 공인중개사는 “여윳돈을 투자할 만한 곳이 없는 가운데 서울숲과 역세권 개발이라는 개발 호재가 투자처를 찾는 사람에게는 매력적이라 앞으로도 조금 더 상승할 여력도 있다”고 예상했다.

양선아 기자 [e-mail]