강남 부촌 등 단독주택 공시가 뛰지만…‘보유세 인상’은 제한적

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1주택엔 인상률 50% 제한, 2주택도 100%까지
“그동안 실질감세분 고려하면 혜택” 분석 나와
고가주택 많이 뛰지만 저가주택은 소폭인상 그쳐

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올해 단독주택 공시가격은 값이 많이 뛴 지역 고가주택일수록 크게 오르지만 저가주택은 소폭 상승에 그칠 전망이다. 또 공시가격이 대폭 오른 고가주택도 1주택자의 보유세(재산세+종합부동산세) 부과액은 전년 대비 150%(인상률 50%), 조정대상지역 내 2주택자는 200%가 법정 상한이어서 이른바 ‘세금폭탄’ 사례는 많지 않을 전망이다.

6일 국토교통부와 한국감정원에 따르면, 최근 주택소유자에게 통보된 전국 표준 단독주택 22만호의 공시가격 의견청취 기일이 이달 7일로 종료되는 가운데 최근 집값이 많이 오른 서울의 고가 단독주택 공시가격이 전년보다 껑충 뛴 사례가 여럿 나올 전망이다.

재벌가와 연예인이 많이 거주하는 서울시내 최고 부촌인 서울 용산구 한남동에선 이명희 신세계 회장의 단독주택 공시가격이 지난해 169억원에서 올해는 270억원으로 59.7% 오른다. 또 서울숲 인근인 성동구 성수동1가 한 단독주택 공시가격은 지난해 14억3천만원에서 올해 37억9천만원으로 165.2% 오를 것으로 예고됐다. 서울숲 인근 단독주택 시세는 최근 4∼5년 동안 갑절 이상 뛰었는데 공시가격의 현실화율까지 상향 조정되면서 상승률이 서울시내 최고 수준이었다.

반면에 대다수 저가 단독주택은 공시가격 상승폭이 크지 않다. 서울 은평구 불광동 한 단독주택은 지난해 2억9500만원에서 올해 3억800만원으로 4.4%, 중랑구 묵동 한 다가구주택은 지난해 2억4900만원에서 올해 2억7600만원으로 10.8% 오른다.

이런 현상이 빚어진 이유는 정부가 올해부터 주택 공시가격을 산정·고시할 때 주택 유형별, 지역·가격별 형평성과 균형성을 맞추기로 했기 때문이다. 그간 아파트 등 공동주택은 통상 시세의 65∼70% 선에 공시가격이 맞춰졌지만 개별성이 강한 단독주택은 공시가격이 시세의 50∼55%에 그쳤다. 특히 일부 초고가 주택은 공시가격이 시세의 30%에도 못 미쳐 건물과 땅값을 합한 주택 공시가격이 토지분의 공시지가보다 낮은 ‘기현상’을 보이기도 했다. 이 때문에 같은 가격대 주택이지만 단독주택보다 아파트 보유자들이 보유세를 더 많이 내게 돼 형평성 논란이 끊이지 않았다.

하지만 올해 고가 단독주택 공시가격이 50~100% 이상 급등해도 ‘세금폭탄’ 사례는 제한적으로 나올 전망이다. 1주택자의 종부세 등 보유세는 공시가격이 아무리 올라도 전년도 세액의 150%를 넘지 못하도록 법적 상한선을 두고 있기 때문이다. 즉, 지난해 주택 보유세 납부액이 400만원이었던 1주택자라면 공시가격이 급등해도 올해 세액은 최대 600만원으로 묶인다. 또 서울 등 46개 조정대상지역 내 2주택자는 상한선 200%가 적용된다. 지난해 ‘9·13 주택시장 안정대책’ 발표 당시 조정대상지역 내 2주택자는 300%를 상한선으로 두었는데, 연말 여야가 국회 민생법안 처리 과정에서 이를 200%로 낮춘 바 있다.

김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산연구위원은 “고가 1주택자 세액이 전년보다 50% 오르는 게 적다고는 할 수 없으나 그간의 실질 감세분까지 고려하면 여전히 혜택”이라며 “다만 조정대상지역 2주택자는 보유세 급상승으로 인해 주택 매각을 고려하는 이들도 늘어날 전망”이라고 내다봤다.

최종훈 기자 [e-mail]